红星美凯龙缘由

红星斥资5.7亿购沪烂尾楼 或将其变家居卖场

近日，上海滩最大烂尾楼——位于上海虹桥关键商圈的成城购物广场项目（成城项目）再起波涛。以运作“红星美凯龙”家居MALL出名的红星团体，以第三方投资者身份，斥资5．7亿元进驻该项目，并以45％的持股比例，摇身成为该项目的最大股东方。

红星出手5．7亿成第一大股东

2010年10月底，收购了成城项目70％股权，并被视为其多舛命途“终结者”的新华传媒上周发布公告称，为降低本公司的经营和财务风险，将成立专业管理公司并引入合作方共同建设与运营成城项目。

新华传媒上周公布的一纸合作协议，再次将市场眼光聚焦到了成城项目身上。公告原文称，新华传媒将成立专业的管理公司——上海新华红星资产管理有限公司对成城项目进行营运管理，并引入红星集团向管理公司溢价增资5．7亿元。

一系列股权转让完成后，新华传媒、澳宇投资、红星团体将分别持有管理公司40％、15％、45％的股权。换言之，红星集团已变身成为成城项目实质上的第一大股东，而在去年10月底，以“财务资助”的情势，花费人民币13．2亿元才间接持有成城项目70％经营权的新华传媒，则退居二位。

此次的合作及股权变化事宜，新华传媒表露的原因之一，就是“为下降公司的经营和财务风险。”国金证券分析师毛峥嵘对此分析称，“红星增资后，新华传媒可以开始逐步回收13多亿元的财务成本款项，其投入成城项目的资金压力得以缓解。”

另外，从红星集团的注资方案来看，红星团体今后还负责为项目公司张罗成城项目复工、建设及运营所需的缺额资金。这也表示，新华传媒不必为成城项目的运营继续投入资金，仅获得项目收益。因此对成城项目的运营和财务风险大大下降。

据公然资料显示，成城项目为位于上海虹桥枢纽商圈的烂尾楼项目，于2003年4月起停工至今，停工时已接近结构封顶。项目具体位于吴中路1518号，计划由地上5层和地下1层建筑组成，其土地面积为7．78万平方米，计划总建筑面积达28．19万平方米。

多家证券公司在分析报告中，均对新华传媒引入合作方红星集团的举动投以赞成票，并称：“根据我们对周边地价、物业价值的分析，该项目建设完成后的价值，有望在70亿元左右。”

文化地标或变身家居卖场

“红星集团的参与，标志着成城购物广场主力店的肯定，”华泰联合证券分析师姚宏光称，这将补充该项目过去缺失的Shopping Mall 招商和运营能力，并增强项目的融资能力，同时提高项目未来价值实现的确定性。

但在部份房地产业内看来，引入红星团体并不能一味地持乐观心态。“从房地产角度来讲，家居卖场等相干物业的收租能力和升值空间，并不如期望中的那么高，持观望态度比较好，”某地产媒体分析人士如此分析称。

按照新华传媒本来的假想，为了改变其传统图书经营自营网点较少、盈利能力较弱的局面，成城购物中心将被打造成特大型文化生活中心，预计2012年可完工。据了解，文化MALL模式是大型书城突破单一图书销售模式的新形式，不但可以提升图书及相干高附加值商品的销售事迹，还可提高物业租金水平，进而从商户处获取更多租金收入。中房信出具的一份报告曾显示，这1项目建成后当年平均日租金可达人民币4．2元／平方米，新华传媒按七成计划约20万平方米出租面积计算，年租金收入约为3亿元。

不过在上周新华传媒的公告里，却并未明确成城项目未来的规划走向事宜。但商报记者发现，随着红星集团的入驻，新华传媒本来所假想的大型文化MALL概念，已在公告中被奥妙的“大型商业文化综合体”一词替代。

难怪有业内担心，新华传媒期冀打造的上海文化地标，也许有可能沦为一个略显低端的家居卖场。而面对家居行业的扩容，行业内的质疑声一直就没有停止过，相对低产值的家居业，注定难以与较高的收租能力为伍。

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