房价会怎么走想一下都害怕.蹭飞

房价会怎样走，想一下都畏惧

  本轮中国一二线城市房地产市场出现超预期上涨的关键原因，是在房地产开发*和新房开工面积连续下滑的情况下，整体供应出了问题。2014年以来，由于对房地产的预期看淡，致使开发商的土地储备和开工面积都大幅度下滑，从而在房地产政策回暖以后，出现了1二线城市需求旺盛，库存告急，库存的下落又激化了上涨的预期，从而出现了房价的猛涨和疯涨。

  我清楚记得在2014年9月30日，在房地产市场陷于低迷，70个大中城市新居价格环比上涨的城市数为零的情况下，人民银行调剂首套房的认定标准，打响了核心政府救市的第1枪。我在第1时间写的文章《不是每朵野百合都会有春季》中写道“一线城市、热点城市和人口未来流入的城市，需求仍然旺盛，库存不是问题。一旦政策丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂的出手买房”。如此判断的原因很简单，这三类城市未来依然属于人口净流入地区，住房的需求长期处于旺盛状态，一旦政策回暖，房价自然回到上涨的趋势。今年房价的基本逻辑都是“供给短缺致使的报复性上涨”。

  虽然高层明确警示房地产泡沫，明确提出要“抑制资产价格”，但未来房地产的走势主要受供求关系的左右，而不是政策的调剂或者对价格泡沫的耽忧。对那些土地供应不够，新开工面积不够的城市而言，虽然房价已让人恐惧，恐怕仍然将会处在上涨的周期。

  以北京的房地产市场为例。北京今年房价的上涨在一线城市里没有上海和深圳那么抢眼，但进入今年下半年后，后劲十足，支撑房价的各种因素都在预示着房价可能不会就此止步。判断北京的房价，应该关注三个指标：

  一是土地市场。北京除今年3月，大兴出了一个“地皇”，土地市场并没有上海、深圳以及新的“4小龙”那末火爆，根本原因是今年北京土地市场供应下降。根据我爱我家市场研究院统计数据显示，今年前8月，北京共销售土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地仅销售7宗，较去年同期下降66.7%。无论是土地交易宗数，还是交易体量均创下历史新低。从5月至今，北京土地市场已连续3个月没有供一块地。这并非由于北京无地可供，而是由于今年北京在土地供应上实现严控政策，明确新增建设用地控制在1850公顷以内。在房地产市场大幅回暖的情况下，土地供应的减少一定会致使进一步看涨的预期，致使后市房价的大涨。

  二是房地产开发*。前7个月，北京完成房地产开发*2002.1亿元，同比下落9.6%。其中，住宅*完成950.6亿元，同比下落9.1%；住宅施工面积下落7.5%；住宅新开工面积下落8.8%。这意味着，在需求和销售大涨的情况下，未来的供应仍然处在下降的通道。8月份，北京只有两个住宅项目入市，两个项目共新增住宅产品209套。

并自己在淘宝上开了店  三是库存。自8月份以来，北京的住宅库存跌至6万套之内的历史低水平。北京市房地产交易管理的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，面积约398.7万平方米，可售现房住宅套数为32450套，可售面积约416.1万平方米。当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套，平均单套面积为132.7平方米。依照每月1万多套的签售，去库周期不足5月。虽然北京市场已经是二手房唱主角，但新房库存的告急，势必对未来房价形成极大的上涨压力。

  以上三个指标构成了对北京房价上涨的*有力的支撑。尽管北京平均每套的住宅价格超过了500多万，4环之内新建商品房住宅单套销售价已超过1000万元，但在需求旺盛，看涨预期不改的情况下，目前已太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变，房价未来连想一下都很可怕。

  对其他城市房价走势的判断，笔者认为基本上可以参照以上三个指标来判断。凡是土地供应充足，房地产开发*增速快，新居开工面积大的城市，未来房价趋稳是大概率。比如合肥、郑州、武汉等城市，虽然目前房价表现抢眼，但看看这三个指标，在未来供应没有问题的情况下，基本意味着这三个城市的房价已走到了尽头。今年的较后一个季度，房地产的热门城市或许依然会转换，但很显然，能够对房价真正形成支持的，仍然是土地供应和未来的新房供应。在这个问题上，包括北京、上海在内的一线城市深得“饥饿营销”的真谛，玩得比合肥这些今年好像中了奖的新人要纯熟多了。未来房价，除我延续看好的东莞，*终还得回到老辣的一线！

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光远看经济官方定阅号。马光远：经济学者、北京市政协委员、央视特约财经评论员。

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