月上海商办地产回暖难解高库存压力.鼓励

虽然国家调控政策仅限于住宅市场，但是地产并未掀起挤出效应带来的投资热潮。

不过随着5月来住宅成交逐渐回暖、货币政策进一步放松，再加上近期土地市场更是惊现一年来难得的高溢价率，这些楼市利好消息，使本月上海商办市场出现了难得的“小阳春”，供求关系更是出现11．6的求大于供态势。

据德佑地产市场中心最新显示：自6月以来，上海共成交一手商办类物业9．22万平方米，环比增加47．5%，同比减少1 ．8%；成交总套数为70 套，环比增加5．2%，与去年同期基本持平。而供应方面，新增供应面积5．89万平方米，环比减少 1．1%。

外环外写字楼成交看涨

福田中心第一太平戴维斯福田中心区宝安中心甲级写字楼本月写字楼市场整体表现较为强劲，从成交数据来看，截至6月1 日，全市写字楼成交面积5．19万平方米，环比增加54．5%。其中外环周边写字楼成为主力成交区域，这主要受今年年初以来，上海写字楼租金普遍看涨，空置率回归至近一年来低位影响。一些正在壮大的企业，面对高涨的租金压力，在寻求自身突破的同时，对持有型办公类物业的需求日益增加。而外环周边由于交通越趋成熟，写字楼单价普遍较低，因此颇受关注。

另外，就供应情况而言，市中心写字楼对外出售率并不高，主要还是开发商自己持有，并通过租金获取收益为主，或者由大型投资机构整体收购再出租。真正面对中小投资散客出售的情况较少，即使有，也会以整层出售或者大面积、超高总价挂牌，去化时间成本往往较长。

商铺地产仍有库存压力

据德佑地产市场中心统计，今年商办物业成交套数最多的楼盘是位于奉贤南桥新城的卓越商务中心。截至目前，该楼盘今年共去化518套，目前去化率已经超过库存总量的50%。

事实上，上海近年来此类产品市场认可度较高，每次有新房源上市，必遭热捧。主要原因还在于该类产品主力面积是50－70平方米左右的小户型，层高在4．5－5．5米之间。单价较周边住宅而言，仅是其三分之二。资金门槛较低，在如今投资渠道较窄的情况下，深受小投资客的青睐。

需要指出的是，截至本月中旬，商铺存量面积达654．79万平方米，存量套数为 9267套，是2008年年中的2－ 倍。据悉，这些“压库”的商铺占超过六成集中于外环外。市场人士认为，这主要是外环外人气不足，商铺多以社区商铺和市场铺为主，无优质运营公司统一运营，投资回报率普遍较低，因此滞销也在所难免。