日本房地產市場冰火兩重天
发布时间:2019-11-13 01:10:25
日本房地产市场冰火两重天
近年来,日本的房地产市场出现了一种奇特现象:一方面,东京等大城市的住房价格持续上涨,日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明,东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元,达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点;另一方面,部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题甚至个别地方政府推出只要符合申请条件,独门独院的房子可以白送的举措来吸引人分析人士认为,日本房地产市场出现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象
随着日本经济缓慢复苏,东京申办奥运会成功以后,需求增长,东京房地产市场的销量与价格逐渐回升特别是日本央行长时间实行超宽松货币政策,导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快据日本不动产经济研究所发表的统计数据,2017年底,东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元,比上年增长6.9%,每平方米为108.3万日元到2018年6月,上升到了均价每套7828万日元,每平方米120万日元若折合成套內面積70平方米一套的公寓,每套均價為8400萬日元,到達了1990年日本泡沫經濟幻滅以來的最高價位
不仅住宅市场火爆,办公用房也抢手日本主要中介公司3鬼商事发布的数据显示,东京市中心区域的办公用房供不应求,一些新建办公用房,内部装修还没有完工就被预订一空
不过,日本ORIX公司总经理井上亮认为,日本房地产市场虽然不会出现暴跌,但在今后1到3年内将会出现调剂如果日元升值到1美元兑换100日元的水平,外国投资者持有的部份房产将会出手,加上奥运行情结束,房地产市场将出现调整局面
在大城市住房价格持续上涨的同时,许多边远地区,小城镇甚至东京都的部分偏僻地区,由于人口减少,房地产价格下跌,闲置住房不断增加这已成了令一些地方政府头疼的难题
日本总务省发表的统计数据显示,2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为,全国的闲置住房已经上升到了1000万套,占据日本全国6063万套住房中的约六分之一该报告还认为,按照目前的出生率以及人口活动情况来推算,到2033年,日本的闲置住房将上升到1995万套,闲置率将到达27.3%
一些地方政府为了减缓人口下降,减少闲置住房带来的问题,纷纷采取嘉奖措施吸引中青年人口前往落户,有的乃至推出了赠送独栋住房的政策距离东京市区约80千米的东京都奥多摩町去年推出了3栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋,免费提供给愿意前来落户,且符合他们招聘条件的应聘者不过,报名截止期已过,依然没有人前来应聘签订落户协议
多种因素助推东京房地产价格持续较大幅度走高首先,日本中央银行长期实行超宽松货币政策,资本市场资金充足,很多资金流入房地产市场其次,近年来日元平均汇率处于较低水平,国外投资机构的大量资金入场第三,东京申办奥运会成功,投资者看好奥运前的房地产前景,奥运效应增加了需求第四,日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好,也助长了新建公寓的需求由于资金充足、需求强劲,东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼
虽然东京等大城市市区的住宅价格延续上涨,但由于日本整个国家的出生率下落,人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈活动,很多城镇以及中小城市人口减少,地方城市的住房市场供大于求,一些交通不是很便利,配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑,依然少有人问津不但出售无门,而且也无租住需求,只能闲置
业内人士认为,大城市和经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势,虽然生活本钱高,但仍然吸引着很多年轻人流入,他们将支撑着大城市的住房市场另一方面,随着人口出生率的下落,地方中小城市的人口还将继续流失人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题愈来愈严重
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