回顾2018年上半年房产市场

回顾2018年上半年房产市场，下半年市场趋势会如何？

2018年上半年，政策方面，市场调控政策层面可谓是热闹纷呈，决策层重申“房住不炒”的定位，因城施策继续，金融严监管继续，融资渠道收紧继续，各线城市调控政策持续高压；

市场方面，销售规模保持稳定增速将放缓，城市继续分化，改善型产品有机会，产业融合继续；

就房企而言，1-5月，碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、龙湖、华润、绿地、华夏幸福10家龙头企业销售业绩同比平均增长21.5%，继续领跑行业。

货币政策方面，稳健中性的主基调未变，6月24日，央行公告称，从2018年7月5日起，下调银行人民币存款准备金率0.5个百分点，将释放7000亿元流动性。显然，下半年，货币资金政策和房贷政策的变化才是市场走势的关键。

2018年上半年总结

一、“房住不炒”调控主基调未变

1、主基调依然是“房住不炒”，并在此基础上加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

整体来看，今年出台的各项楼市调控举措，其共性体现在“短期调控目标不变”。2018年楼市调控的主基调依然是“房住不炒”，并在此基础上加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。因此，无论是近期大连、沈阳等地出台的限购政策，还是海南楼市限购政策全面升级，都是在抑制房价过快上涨，意在扑灭炒房“死灰复燃”的苗头。

2、多城下调人才落户门槛

从今年各地出台的楼市调控政策来看，虽然都是为了促进房地产市场健康发展，使其回归居住属性，但政策的侧重点有所不同，如武汉2月份推行首套刚需人群优先选房模式后，人才争夺战往往会助推房价上涨，3月份长沙、成都等地的“刚需优先”保障措施也随之而来。

二、房企加大高周转、围绕“美好生活”多元拓展

10家龙头企业2018年经营策略主要集中在：开发上高周转、快供货，销售上升级产品、优化营销，投资上聚焦城市群、注重盈利性，融资上加大渠道创新，业务上围绕“美好生活”多元拓展，管理上控制成本、开放合作。

三、销售规模继续提升，行业分化加剧，销售均价稳中有升

龙头企业2018年前5月销售业绩 （图片来源于中国指数研究院）

从销售规模及增速来看，前5月龙头企业累计销售15384.3亿元，碧桂园、恒大和万科率先突破2000亿。龙头企业业绩则保持较快增长，平均同 比增长22.6%。融创增速接近80%，恒大、保利增长超四成，在2017年同期高基数的背景下，龙头企业整体表现出众，不仅领跑行业，更与其他阵营加大落差。

从目标完成率来看，8家公布销售目标的龙头企业前5月平均完成35.2%，恒大完成将近一半，如果按照目前增速，全年可实现销售7000亿以上；保利、龙湖、华夏幸福、中海完成33%以上，符合市场节奏，目标锁定性最强。

2018年下半年展望

一、央行降准、个税改革、不动产登记联网等助力短期市场回暖

从房地产市场来看，观察历次降准周期之后房地产市场均出现了一波成交转暖迹象。据克尔瑞研究中心的分析，长期以来，房地产市场始终是银行巨额信贷资金的重要出口，降准后释放出的增量资金很大一部分还是会流向房地产市场。

年内与行业密切相关的两项税制改革将会加速落地，其中个人所得税的修改被寄予厚望，能快速提高购房者的支付能力，尤其对改善客群的作用显著。另一项房地产税则被看作抑制投机的利器，而不动产登记全国联网被看作是房地产税加速落地的前奏。

二、未来仍将坚持高周转，加快房企规模

未来，房地产企业需围绕加快规模扩张为核心，项目开发上坚持高周转，在规模化大趋势下持续提升行业地位。参考龙头企业表现，高周转仍是确保销售增长、提升利润规模、保障经营安全的主流策略，而聚焦和加大推出适销产品更是企业可持续发展的重要法则。建议房企提升高性价比产品比例，开发上坚持高周转，销售上针对不同城市和人群、需求特点实施不同的营销手段，透过更多推广活动确保量价达成。

三、项目获取上丰富

龙头企业很多已深度参与城市更新项目，包括旧城改造、棚户区改造等，不仅获得重点城市的开发资源，并得到政府、当地龙头企业的背书与支持。建议房企发挥资源优势，择机参与城市更新等项目，加快布局、防控风险。

四、多元布局，以城市更新、特色小镇、精准扶贫等形式布局三四线城市

恒大在贵州黔西南等地，绿地在陕西延川等地，通过精准扶贫计划实现布局城市的下沉；万科与大连就旧楼改造、现代物流等达成共识，太原小店区2018重点项目吸引富力、华润、蓝光、首开、招商蛇口等参与；恒大计划全国打造15个恒大童世界，目前在西安、贵阳、长沙、开封、沧州、苏州等城市均已开工。此外，代建、租赁等形式也在释放投资吸引力。

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