房企销售快速增长柔软

房价涨幅1000%！1988到2018，曼谷公寓市场的30年起伏！

曼谷的共管公寓市场的演变一直是房地产行业最引人注目的领域之一。30年前，你可以在曼谷市中心以2万-2.5万泰铢/平（约人民币元/平）的价格购买一套公寓单元。30年后，公寓价格翻了几番，许多黄金地段的公寓售价超过300000泰铢/平（约人民币6万元/平）。

曼谷公寓市场的30年起伏，价格涨幅1000% 一个城市的发展，有些人是见证者，有些人是参与者。

30年前，也就是1988年，那时曼谷市中心只有2600套已完工的公寓；而现在市中心共有140000套公寓，全市约有630000套。

30年前，你可以在曼谷市中心以2万-2.5万泰铢/平（约人民币元/平）的价格购买一套公寓单元但买家得到的只是一个带有基本配套的混凝土外壳。没有地板或天花板饰面，开发商没有提供合安装厨房、空调、照明或电源插座。如今，大多数共管公寓都是配套完备的，包括空调和带家电的厨房，买家只需买几件家具就可拎包入住。

30年间新公寓的价格上涨了1000%，很多元在黄金地段的新公寓单售价超过每平方米30万泰铢。

上世纪80年代末，最昂贵的共管公寓项目是Somkid Gardens，位于Chidlom百货中心的后面。

如今，该市最昂贵的共管公寓开发项目是98 Wireless，开发商上思睿(Sansiri)说，他们曾经以70万泰铢/平（约人民币12万元/平）的价格出售了98 Wireless的一套公寓。

30年后，公寓价格翻了几番，许多黄金地段的公寓售价超过300000泰铢/平（约人民币6万元/平）。尽管曼谷房价上涨飞速，但整体均价相对北京上海十万、10几万一平的价格还是很低。购买泰国公寓，永久产权、无遗产税也是一大优势。

泰国《共管公寓法》(condo Act)于1979年开始实行，最初几年的发展非常有限。上世纪80年代末和90年代初是泰国的“亚洲之虎”时期，曼谷建造了逾9万套共管公寓。市场是高度投机的，人们购买的公寓大部分是楼花，当时公寓就好像股票一样，购买者很少斟酌设计、规范或最终用户目标市场。

结果，那个时期的一些开发项目质量相当差。投机泡沫在1994年开始降温，终究在1997年亚洲金融危机爆发。随着在建项目停止、销售停止，市场陷入停滞。

由于丧失抵押品赎回权的进程效率非常低，价格并没有立即下落，直到2000年代初，未售出的库存才被清空，未完成的项目才开始完成。直到2003年才有新居上市。

业内人士表示：“自那以来，需求大幅增长，尤其是在市中心地区，由于年轻人现在结婚前就离开了家，买得起自己的房子。正是这种社会变化和可支配收入的增加，推动了市中心主要的1居室共管公寓市场。富裕的泰国人也开始喜欢住在公寓里，尤其是现在曼谷已成为一个以地理位置为中心的城市，在市中心拥有最好的办公室、购物中心、餐馆和医院。”

大众运输系统已经将市中心固定下来，现在市中心的定义已清晰得多，而公寓开发项目则集中在市中心、市中心附近和郊区的大众运输车站周围。

总的来说，曼谷的共管公寓市场经历了15年的增长，在2008年全球金融危机期间唯一短暂的放缓。

曼谷市场仍有一个特点，使它与世界上许多其他房地产市场不同，那就是二手房销售水平相对较低。大多数泰国买家依然倾向于购买新的房产工。有投机买家在施工前进行倒卖，但完工后的倒卖水平相对较低。

曼谷和其他大型城市一样又不一样。全球最堵，但是目前的公共交通还很稀缺。曼谷政府意想到这一点，轨交的建设速度比之前快了许多，开发商沿线新建项目也逐渐增多，各国投资者“趋之若鹜”。

经过多年发展，曼谷的土地资源越来越稀缺，地价愈来愈高，乃至一些老建筑所在的地块，价值已经超过所有单元的总价。新旧公寓之间的价格差距正在扩大，只有少数5年以上的建筑物的价格才接近同一地段新项目的价格。泰国资产评估及资料中心执行总裁索蓬表示，过去30年里，曼谷及周边府的地价已经上涨了47倍。地价飙涨，公寓价格随着水涨船高，不管是一手房还是二手房。

业内人士表示：“过去30年，我看到设计、规范和构建质量有了巨大的改进，开发商明显专注于最终用户的需求。展望未来，市场将根据经济情况而波动，随着买家开始看到翻修的价值，我们可能会看到对二手房的更积极的兴趣，但总会有对新建筑的需求。”

时代在变，城市面貌在变，高楼一次又一次被刷新，街道一天一天变干净，智能科技渐渐融入我们的日常生活……天翻地覆，日新月异，看得见的看不见的都在改变。曼谷也正是如此，从“亚洲四小虎”到国际大都市，从1997年的楼市泡沫破裂，到如今迎来房地产的黄金时代……但这里的生活方式仍然悠然自得，这里的投资机会仍然值得把握！

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