男士2011中国房地产调控手段盘点

2011中国房地产调控手段盘点

26日，国务院总理温家宝公开表示有信心让房价回到合理价位。　　27日，国务院副总理李克强强调要坚持房地产市场调控不动摇。　　29日，住房和城乡建设部部长姜伟新表明明年将继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的执行，同时，住建部将会同有关部门储备调控政策　　由于国民经济尤其地方财政收入形成了对房地产的依赖性，此前多年，政府每每开展房地产调控时，担心伤及GDP增长，在确立调控态度、目标和出台政策时往往投鼠忌器，最终使得多次调控难见成效，甚至出现了房价越调越涨的局面。　　而在2010年，从1月份国十一条开始，房地产调控疾风骤雨般地展开，国四条、新国四条、国十条，提高首付门槛、三套房停贷、限购令、限外令等等，力度之猛前所未有。那到了2011年，有那些政策值得我们期待？　　加快发展保障性住房　　实行概率：★★★★　　影响力：★★★　　姜伟新：明年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比今年大幅度增加。重点发展公共租赁住房，加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。　　据住建部介绍，今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，相比2010年新增了420万套。　　中国目前城镇人口总数约为6亿人，如果按照2亿个家庭来计算，1000万套保障房相当于每20个家庭拥有1套保障房。一位房地产业内人士分析。　　如果加上2009年建设的260万套，2010年的580万套，三年时间全国保障性住房就已达到1840万套。如果按照此数计算，意味着平均每10个家庭可以拥有1套保障房。　　保障房供应量提高，也并不意味着商品房价格会有多明显的下降。尤其是，倘若保障房是要求开发商搭配商品房建设的话，成本的提高也会推高商品房的价格。　　值得注意的是，安信证券不久前刚刚发布了一份报告，2011年完成保障房及棚户区改造1000万套任务，相当于要占用地方政府的全部土地收入，不太具可行性。　　差别化住房信贷税收政策　　实行概率：★★★★★　　影响力：★★★★　　姜伟新：进一步强化各项调控措施的贯彻落实，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。　　信贷宽松导致房地产的疯狂，消费者作为价格接受者，在宽松的银行信贷面前被激发出了过量的需求；而开发商只要有足够的资金来垫付开发成本，最终都能够以自己合适的价格售出房屋并收回资金。　　为稳定预期、打压楼市泡沫，短期最有效的政策当然是信贷政策。由于投资和投机性的购房者一般会选择最大化的利用贷款的杠杆效应来满足自己的购房需求，因此贷款成数较高。而首付成数的增加以及利率浮动比例的提升，将对其产生一定抑制作用。　　收紧二套房贷，叫停三套房贷，规范银行信贷的投向和投量，使得信贷的投放更加健康，同时也降低了银行的风险性。但是，在政策执行过程中，如何避免对改善性需求造成误伤也值得关注。　　推广限价令、限购令　　实行概率：★★★　　影响力：★★★★★　　中国目前已有12个大城市出台住宅实施限购令，而截至目前，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市明确表态，2011年将延续包括限购令在内的调控政策。有不少友称限购令是大中城市房价下跌的开端，并提议让这一地方性措施上升为国策。但并非所有民都如此乐观。　　自从发布限购令以来，一线城市周边地区的楼市突然火爆起来，就是因为投资需求在向外围扩散。这表明为现在的投资需求还强烈，虽然在行政性调控指令下短期内被抑制了，但取消后很可能引起楼市成交上的大幅反弹。　　经济学博士马光远表示，用限购令这样明显违背市场规律的手段，一方面意味着，楼市的有效供应依旧紧张，另一方面，这样的猛药一般都没有持续性。　　(楼市调控)不能指望限购令，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，最根本的还是增加土地供给，政府多建保障房以解决中低端住房需求，让商品房归市场。　　房产税扩征　　实行概率：★★★★　　影响力：★★★★　　今年年初，房产税改革的传闻风生水起。目前在东西之间，房产税改革有各种版本。不过迄今为止，房产税改革仍悬而未决。　　据接近发改委财政金融司的人士介绍，部分城市推进房产税改革的条件已经成熟，相关管理条例的修订及地方试点工作正在加紧推进。2011年，如果房价继续大幅上涨，房产税试点很可能推出。　　据了解，明年最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆；另外，深圳、北京试点的可能性也很大。　　房产税扩征至住宅领域要变成现实，关键要解决房产评估和有效甄别征税对象两大难题。关于房产税改革的探讨和尝试，主要也是解决这两大难题。　　为解决此前购房信息难以核实等政策难点，住建部将于2012年正式实现房产信息全国联。此消息一出，顿时引发了业内人士热议。　　中国房地产业协会副会长顾云昌表示，从长远看，此举应是为房产税的征收铺路。全国房产信息联后，就能在较大程度上保证个人房产信息的真实性和透明度。　　严查土地闲置，改革土地出让方式　　实行概率：★★★★　　影响力：★★★　　土地是房地产市场的基础原料，在土地供应总量保持稳定基础上，开工面积多少直接影响后期楼市供给，进而影响房地产市场价格。　　近年来，随着国内楼市快速升温，建设用地价格一路飙升，一些开发商为追求更高利润，采取拖延工期、分批开发等多种手段，人为放慢项目开发进度，囤积、炒卖土地行为时有发生。　　2010年12月19日晚，国土资源部发出通知风波虽然平息，要求各地严格落实房地产用地调控政策，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势，对于各地的新地王，应在两个工作日内上报国土资源部，严格执行招拍挂出让制度和操作程序，加强房地产用地监管。　　面粉的上涨速度已经超过了面包，招拍挂土地出让方式也受到诟病，改革土地出让方式也有望成为新调控手段。目前，北京、上海、深圳等地逐步开始探索新的土地出让方式。　　在囤地一年不得竞买土地的惩罚性政策下，开发商也逐步改变了以往囤地待涨的模式，而是将高价地块迅速开发并包装上市。　　加息，流动性收紧　　实行概率：★★★★★　　影响力：★★★★★　　央行连续两次加息，既是市场预料之外，也是市场预期之中。这次加息意味着央行稳健的货币政策正式实施，政策目标就是让货币政策回到常态，会对楼市产生重要影响。　　这两年国内房地产泡沫吹得这么大，其实是宽松的货币政策所致。央行这次加息向房地产市场发出了一个十分明确的信号：货币政策向常态转变，央行的态度十分明确。而且这种转向不会一蹴而就，会是一个较长的过程。货币政策转向了，那房地产市场向常态回归也将是一种必然。　　如今房地产行业对金融依赖度越来越高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷的成本，增加了房地产开发和个人购房的难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。　　加息虽然一方面能抑制楼市投机，但另一方面也加大了众多房奴的还贷压力。一旦加息周期开启，购房者必然更加谨慎入市，形成新一轮的观望状态。在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，预计未来全国楼市降温的速度会有所加快，部分城市量价齐跌恐将难免。　　稳定房价不力，地方政府被追责　　实行概率：★★★　　影响力：★★★　　姜伟新说：住房城乡建设部适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核。对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究。　　在区域化特色十分明显的中国房地产市场中，中央政府的调控政策能否达到预期效果，地方政府的执行力度往往成为一个主要因素。虽然中央明确提出要遏制房价过快上涨，然而当前一些地方政府患上了房地产依赖症，土地已成为一些地方政府的第二财政。　　对房地产业的依赖，导致中央的调控政策在地方上往往很难完全有效地落实到位。在地方经济与房地产业盘根错节的关系下，地方政府是否会冒着放慢经济速度的风险调控楼市？业界一些人士对此持保留态度。　　对于遏制房价过快上涨来说，加大中低收入阶层保障性住房供应至关重要，而这，在无法切实帮助地方政府摆脱卖地财政依赖性的情况下，启动追究机制显得尤为关键。