你最关心的32个营改增问题答案都在这

你最关心的32个营改增问题，答案都在这

1、房地产开发企业是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人

答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入（不含税）大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格；对于销售收入不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格；对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项

2、小规模纳税人可以自己开增值税普票和专票吗

答：小规模纳税人可以自己开增值税普票，如果需要开增值税专用发票，则需要凭销售合同向当地税务局申请代开发票

3、房地产开发企业营改增的计税方法有哪几种分别适用什么项目类型

答：房地产开发企业营改增后有两种计税方法，对于符合“房地产老项目”定义的自建项目可以由企业自行选择一般征税方法或用简易征收方法，如果选择简易征收办法则按照5%征收率，如果选择一般计税的办法，企业可以按照抵减土地价款后的差额部分按11%征税，另外，在收到预收款时须先按3%预缴

4、对于可以选择一般征税和简易征收过渡性政策的“房地产老项目”如何具体定义

答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定：

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税

5、房地产开发商在已取得同一土地证后，其中有的楼号在5月1日才取得施工许可证，是否可划为老项目

答：不可以，不是以土地证作为划分依据，而是以施工许可证注明的建设规模为依据进行划分《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分

6、对于可以界定为老项目的房地产企业，如何选择适用征收办法对企业更有利

答：对于集团型房地产企业来说，一方面，要考虑平稳过渡，如果采用简易计税方法，至少保证税负不增加，这是基本的一个底线；另一方面，需要对项目毛利率、土地成本占比以及进项收入比做一个综合测算，看哪种情况下税负水平更低，针对一些特殊的项目，比如低毛利或者负毛利的项目，如果按简易计税去征收，则必须交5%的增值税，但按一般计税方法的话，可能不用交增值税，因此，需要作整体的测算

7、简易征收的纳税人能不能开出增值税专用发票

答：能否开出增值税专用发票取决于纳税人的税务资质，跟是否采取简易征收无关是否采用简易征收则取决于对新老项目的认定也就是说具有一般纳税人资格但因为老项目选择了简易征收的纳税人是可以开具增值税专用发票的

8、请问个人可以到税务机关申请代开增值税专用发票吗

答：不可以根据《国家税务总局关于印发〈税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）〉的通知》（国税发【2004】153号）规定，已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）发生增值税应税行为，需要开具专用发票时，可向其主管税务机关申请代开对于已办理税务登记的个体工商户可以申请代开增值税专用发票，但是其他个人不得申请代开增值税专用发票

9、项目所在地和机构所在地不一致的情况，纳税地点在哪里

答：纳税人应按照上述计税方法在项目所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条规定：增值税纳税地点为：

（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税

（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款

（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税

（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款

10、转让境内或境外房地产企业的股份或其他股权性投资，是否适用增值税

答：初步判定不适用《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确不征收增值税项目包含：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为

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