行业地产调控长效化行业面临变革

地产：调控长效化 行业面临变革 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：重庆市地税局相关工作人员昨日向确认，该市将从10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。

投资要点：

●政策的强化。当前房地产市场已到了调全国大多数城市要求以租房为原因提取公积金控的关键时期，作为房产税征收试点城市的重庆再度将房产税提出来，并特别将存量房征收房产税提出来，其实是对房产税试点的一种强化，既显示了实施和执行该项政策的决心和力度，又显示了房地产调控政策的持续性。

●调控趋向长效化。从1997年至今，房地产市场经历了数轮调控，但每一轮调控都因各种原因无疾而终，调控缺乏持续性，调控效果也不甚明显。对存量房征收房产税其实是房地产市场长期发展必然的措施。重庆对存量房征收房产税的试点，让市场看到了一丝曙光，对调控的持续性、长效化预期有所强化。

●楼市销量大幅下滑。调控政策从去年延续到今年，政策的累积效应正在不断显现。截止9月25日，北京、上海、深圳，三大一线城市的日均成交套数同比分别下降61.54%、 2.88%和54.25%。二三线城市出现分化，成交量跌多涨少。

●房企存货创新高，资金压力显著。中报数据，房地产上市公司存货超过8500亿元，存货占总资产的比重近60%。资金方面，多项指标显示，房企资金压力巨大，融资渠道日益狭窄，融资成本日益高昂。销售、库存、资金，各方面压力同时袭来，如果政策风向不变，房价实质性下调的概率越来越大。

●行业整合悄然开始。从中报数据来看，龙头公司的各项指标明显好于行业平均水平。手握大量现金的行业龙头，已经为行业整合储备了资源。在政策的持续调控下，优胜劣汰的行业整合将不可避免，未来行业集中度的提升已成必然。

●投资策略。重庆从10月1日起开始对存量独栋住宅征收房产税，再次强化了政策调控预期，在行业资金趋紧、存货倍增、销量下滑的背景下，持续的调控为有准备的龙头公司提供了机会。尽管行业基本面仍未到最坏的时候，整个板块的趋势性投资机会尚未到来，但龙头公司的长期投资价值已然显现，重点推荐万科、保利地产在漫长的等待后。