个月融资逾亿港元华润置地疾速超车.蹭飞

7月28日，华润置地有限公司（华润置地，）公告称将增发2.5亿优先票据，利息为4.625%，为现有及新项目融资或作为营运资金。这次票据是在5月19日发行7.5亿美元票据基础上增发的，除了发行价略有变化外，包括利率、期限等条款都与此前相同。

据粗略统计，在这次票据增发之后，华润置地已经在今年1~7月共融资约212亿港元，这一规模几乎冠绝包括内地和香港在内的所有上市房企。

与之相对应的，则是华润置地上半年合约销售额达到1 5亿元，同比增长了85%。在为1年多来的大肆略地买单的同时，华润置地似乎希望以更为激进的财务策略和销售势头来一次疾速超车。

中金公司资深地产分析师白宏炜对此表示，今年以来华润置地有逆周期发展的迹象。

“的确如此。目前的土地价格有所回落，是选择逆周期发展的良好机会。”7月29日，华润置地融资策划部总经理王国华在中对表示。

50亿元资金缺口

“华润置地抓住了一个比较好的市场机会。票据发行的第二天，市场就受到美国债务危机的影响转向消极，如果晚了一天，发行可能就无法顺利进行。”王国华说。

采访当日6月初，王国华还明确对媒体表示，资金状况已经比较充裕，未来一段时间公司并无融资的需要。然而随后的2个月时间内，华润置地就先后以银团和增发优先票据的形式再次进行了两次规模可观的融资。

根据王国华的表述，今年1~4月份，华润置地已经融得了80亿元的资金，折合为港币约96亿港元，但显然，这些资金还远不能满足华润置地的需要。

据华润置地2010年年报显示，去年公司全年新增了660.4万平方米的土地储备，这耗去了公司189亿元的资金，而今年前 个月，公司以51.54亿元的资金再拿下 12万平方米的土地。在这近千万平方米土地的急速进补之后，华润置地的土地储备总量目前已经达到2666万平方米。

与此同时，基于去年不尽理想的销售业绩，华润置地2011年定下了 00亿元的销售目标，全国各地尤其是二三线城市的项目全面开工提速。

此外，由于华润置地近年来开始大量加码地产项目，更需要沉淀可观规模的资金。

快速的扩大土地和建设规模需要庞大的资金支出，华润置地主席王印表示，2011年公司共有未付土地款1 0亿元，同时还需要支出150亿元的建安成本。而根据年报显示，华润置地还有85亿港元的贷款将在一年内到期。

按此粗略计算，华润置地至少在今年需要有 50亿元的资金流出，但公司在今年年初仅有不足100亿元的现金及结存。

在这一情况下，一直以平稳的银行授信为主的华润置地明显改变了融资的频度和种类。

5月5日，华润置地分别签订了 年期10亿港元的双货币定期贷款和5年期 亿元的定期贷款；5月19日，华润置地与作为联席牵头经办人及联席账簿人的银行、中银国际及有限公司入标定价，发行利率4.625厘于2016年到期的优先票据7.5亿美元；6月20日，华润置地再次与几家银行订立了规模达15亿港元的循环或定期贷款，为期 年。

加上最新的这次增发票据，7个月来华润置地频密融得了约212亿港元的资金，再加上上半年销售回笼的1 5亿元资金，刚好填满 50亿元的资金缺口。

低成本疾进

由于频密大规模的融资，华润置地的财务链条已经开始绷紧。今年年初时，华润置地的净负债比例仅有56. %，而券商分析师预计到今年年底华润置地的净负债比例可能会到达76%。

尽管融资频繁，资金需求量巨大，负债率快速提高，华润置地却获得了评级机构的青睐。标准普尔7月27日发布的研报中，授予华润置地这次发行的优先无担保美元债券“BBB”的债务评级和“cnA”的大中华区信用评级，这与标准普尔此前大举下调大多数内房级大相径庭。

与标准普尔步调相一致的还有瑞信和大摩。瑞信将华润置地的评级由“跑输大市”上调至“中性”，而大摩则在近日连续增持华润置地。

华润置地让评级机构和投行如此看好的原因是其低廉的融资成本。与此前众多内房股动辄10%以上的票面利率相比，华润置地4.625%的成本之低简直令人咋舌，这意味着，两次共计约78亿港元的票据融资，平均每年只需要支付 .6亿港元的利息。

不仅如此，尽管华润置地去年年底共有 78亿港元的借贷总额，但其加权平均的银行利率只有2.4%，这一水平在整个房地产上市公司群体中处于最低端，也让未来几年可预计的财务成本位于十分理想的状况下。

“华润置地还有一个其他房企竞争者所没有的优势，就是华润系内互相借贷的便利性和低成本。”一位投行分析师指出，这也是众多机构颇为欣赏的地方。

去年年底，华润置地系内贷款议案获得通过，这使得华润置地在整体融资环境不利的情况下，反而进一步拓宽了融资渠道和降低了融资成本。

王印表示，目前华润置地的港元借贷利率为同业拆息加1 5个点，而如果按照母公司华润集团的财务融资基率，利率仅是拆息加80个点，短期借贷成本就降低了50个点，这将在拿地需要短期大量支付和周转资金时让华润置地处于十分有利的地位。

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