大地主拿地也手軟余糧仍有隱憂

“大地主”拿地也手软：余粮仍有隐忧

包括喊出“活下去”的万科在内，各大龙头房企在土地市场上的表现仿佛果真有所放缓有迹象表明，10月房企拿地金额的增速呈下降态势分析显示，当前楼市整体低迷，房企暗含净利润率压缩的阴影同时，受市场调剂带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响，龙头房企业绩未来也有下降之虞，难说不会影响开发商在土地市场上的表现

龙头拿地放缓

据中国指数研究院发布的数据显示，今年月，碧桂园以1197亿元位居房企拿地金额排行榜首位，万科以1162亿元稳居第二位，保利以888亿元位列第三位行业排名前十房企在月拿地总金额达7215亿元，占50强企业的44.3%，较月占比下降0.8个百分点

另外，万科刚刚发布的10月业绩公告显示，10月万科新增加项目11个，占地面积合计179万平方米，计容积率建筑面积372.3万平方米其中万科权益建筑面积174.1万平方米，需支付权益价款87.6亿元

与之前的三季度相比，万科拿地权益占比整体较低在新增加的11个项目中，只天津一个项目为企业100%权益持有，有5个项目的权益占比在50%-70%，而另外5个项目的权益占比则低于50%

业内人士分析，10月不排除黄金周长假影响因素，但万科在拿地上仿佛也有所放缓尤其是与之前拿地规模相比

万科三季报显示，2018年三季度公司新增63个项目，总建筑面积约1549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米月，累计新增177个项目，总建筑面积约3582.5万平方米，按万科权益计算的计划建筑面积约1939.9万平方米；按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市

与万科相比，恒大放缓拿地节奏则更早也更明显恒大总裁夏海钧在8月中期业绩会上明确表示，恒大在过去主要是以规模取胜，利润适度增长现在倒过来了，把增长速度放下来，取而代之的是注重项目的销售质量相当一段时间内，公开土地招拍挂市场上极少能看到恒大的身影，收并购成为恒大土地的主要来源在2017年恒大新增土地储备中，通过收并购方式获得的土地占比达到了57%

拿地成寡头游戏

龙头房企在土地市场的优势依旧明显，土地资源集中度加速提升这在一线城市的土地市场表现更为明显，高昂的挂牌价格让土地成为龙头企业、央企、国企这些寡头们的游戏

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年月全国房屋土地购置面积同比增幅为15.7%，表明整体土地市场表现还不错但需要注意的是，有很多城市地块流拍，说明市场分化的结构性问题依然如故

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然销售事迹较好的房企，仍然会集中拿地“存粮”，且预计一二线热门城市的土地市场成交依然活跃，但从三季度情况看，房企拿地意愿比上半年明显减弱

另有业内人士表示，目前一些房企积极拿地缘由之一是地价合理回归，因此未来土地市场成交保持平稳的可能性更大

实际上，进入10月，全国土地市场降温不但体现在三四线城市， 一二线城市土地流拍的现象也越发明显在资金链紧张、回款难等综合压力情况下，房企拿地不再积极，低溢价乃至底价成交成为土拍市场的主流

资金压力传导至土地

关键就是企业资金目前普遍趋紧很多房企融资后不再像以往多用来拿地扩大，而是用于还债和补充一般流动资金一些房企甚至寻求高成本海外融资，很多房企也接连发行超短时间公司债券弥补资金流动性的不足

据Wind数据统计，月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模四季度房企又纷纭发债应对资金短缺瓶颈，10月房企国内信誉债发行规模达325亿元，同比增幅超90%

业内人士指出，一些龙头房企目前事迹表现看似不错，但需要关注的是，在全国范围内，包括万科、恒大等龙头房企都在采取打折、优惠等各种降价措施

而且前10月业绩看似不错的一些房企也存在净利润率紧缩的现象，受市场调剂带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响，隐含业绩确定性略有下落届时难说不会传导至公司在土地市场上的表现北京商报 董家声

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