东方藏山王智明现在商业地产得这么玩1

东方藏山王智明: 现在商业地产得这么玩

大资管时代，用金融思维操作商业。做社区商业引领者，与美好为邻，让生活回归。

“商业地产最大的魅力在于不断求变自新。如果一成不变，商业永远做不对，恰恰是这种不断的变化，消费者才能喜欢与认同。”在3月27日，优铺和中经联盟联合打造第十五届中国商业地产产业化峰会暨北京金地标创新评选颁奖盛典上，中经联盟商业地产专委会主席、东方藏山资产管理公司执行总裁王智明表示，这也是金地标创新评选的意义所在。从66个申报及评审委员会提名的项目中，以络投票+大数据解析+专家评选方式，评选出17个“金地标”，在整个中国商业地产行业发展过程中能够体现北京商业的价值，同时体现出中经联盟的重视程度，及中经联盟作为平台的专业性及客观公正。

中国房地产正处于新的发展周期，在新周期之中要寻求商业地产投资运营机会。那么新周期之中的商业地产投资运营机会又在哪里？王智明发表一席经验之谈，为之拨开迷雾，洞见真理。

中经联盟商业地产专委会主席、东方藏山资产管理公司执行总裁 王智明

大资管时代到来

“在新周期当中，地产行业会有改变，人的理念也会有改变。改变无处不在，改变从每个人开始。”在王智明的认知中“千变万化方可日新月异”。

去年年底，王智明离开绿地集团，在业内也引起一定范围内的话题议论。为什么会有这样的变化？“回到关于房地产行业周期性变化，职业经理人的职场变化跟行业周期变化密切联系。”王智明以自身之变来诠释行业之变，中国房地产经历了这轮比较严厉的政策调控之后，虽然近期有些城市开始有些松动或是回暖，但是原来的高周转、高毛利、高杠杆率的“三高”模式肯定不复存在。也就是说，增量时代很可能远去，存量时代应该开始了。那么存量时代即是大资管时代的到来。

王智明对此思考两个问题：一是，如果离开房地产业务的盈利模式，商业运营管理的价值可以独立存在并支撑吗？二是，从资产的投资回报分析，精彩纷呈的各大MALL，有多少能经受住考验？

王智明指出，如果增量时代是以地产思维操作商业，那么存量时代就是以金融思维在操作商业。商业地产具有地产、商业、金融三个属性，王智明以个人的亲身经历说明，如何用金融思维操作商业。

我本人在商业单位、地产企业都经历了，唯独没有的就是金融属性的公司。东方藏山目前管理资产规模是433亿元，营收平均年复合增长率48%，存量项目数47个。日常管理过程当中，经过经营提升，包括对项目重新定位、改造，最终实现项目价值提升。王智明介绍说，前几年东方藏山很大一部分是在债权投资，今后将开始股权投资。股权投资针对的就是商业地产。我到东方藏山，我的目标就是要建立专业精锐的商管运营体系，打造属于东方藏山的商业品牌，通过商管为资管赋能。

社区商业未来可期

随着城市升级，原来的核心商圈，逐渐演化为多商圈均衡发展。就是由单个发展为多点社区商业。虽然汽车进入到每个家庭，我们可以很容易的寻求诗和远方，但是日常消费习惯恰恰是活动半径越来越小，所以社区商业未来可期。

“现在社区商业是初级发展阶段。消费者的需求已经由物质需求上升为精神需求，社区商业存量非常大。”王智明目前正在研究社区商业如何打造，通过鲜养生活和品质市集引领消费。打造全方位社区商业，社区的生活服务，形成具有区域影响力的IP。

对于社区商业，王智明研究颇深。他说，通过店铺的优化，可以逐渐建立模型。通过便利购物、品位生活、贴心服务，打造高品质的邻里社交空间。“当前我们的城市升级了，大型商业升级了，消费升级了，但社区商业还没有升级，目前我们关注的就是社区商业的产品升级。”

创新时代的到来，方法的改变已经在悄然发生，我们将如何面对呢？

王智明也有自己的理解：一是，常见的业态组合方式必须打破，现在要跨界打破原来的业态构成比。二是，传统的招商已经变成选商、造商（孵化）。

王智明娓娓道来，市场推广是将会员转化成为粉丝，才能体现出真正的黏性。全面的市场推广要演变成为精准营销。

购买IP只能吸引一时眼球，符合自身产品的自创IP才可以立于不败之地

。

场景化、体验感的营造已经达到了共识，但是动线与铺位划分如何改变才是根本。

过去一段时间，盒马生鲜、7fresh等形成线上、线下互动浪潮，于是人们惊呼“新零售时代的到来！”，有的于是认为如果不经营SKU就没有出路。但事实真是如此吗？王智明反而觉得，“新零售思维更重要。难道我们都要经营几千上万种SKU吗？前段时间大家恨不得都开始自营，分析后发现很多都是赔钱的，在这点上我们应该有明确的思维。”

王智明指出，新零售，盒马生鲜又开了一些多业态小店，合作就可以建立整体新零售的思维。我们做商业地产，做购物中心，运营平台、运营空间的优势仍然存在，并非没有发展空间。运营平台的购物中心通过特色主题空间，针对性的服务，提升体验感，增加用户黏性，最终目的是实现租金溢价。

王智明这些年一直致力于社区商业的探索，尤其针对整个社区商业市场发展，有一些判断和感觉。他正在建立精锐的总部运营管理体系，这样同时可以开拓多个项目的发展。在这个过程中，要全方位立体打造运营管理能力和系统资产管理能力。

在王智明看来，拓展项目聚焦的首先是一线城市，其次是二线城市核心区域。因为投资一定是资产价值相关联。他指出，未来三四线城市经过一段时间的发展，资产价值也会上升，只不过初期暂时我们还不会考虑。

而合作方式可以通过股权投资+运营管理，还可以融资代管。王智明说，“比如有些开发商或者对于一定的商业会觉得如果启动就会投资经营，我们可以带资进入。还有包租方式，通过包租整体提升效益，帮助项目整收、退出。”

王智明制定的中期目标是，成立募集中国社区商业投资基金；远期目标是，通过多项目运营，形成资产包，推动资产证券化，实现上市。在王智明想法中，做社区商业引领者。与美好为邻，让生活回归。

文：中经联盟陈红艳

儿童中暑
红河灯盏花药效
小孩脾胃虚弱吃什么