北京再推不限價土地樓市調控放松并沒有1

　　北京再推不限价土地,楼市调控放松?并没有!

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　　北京推出非限价土地

　　人们通常把土地和房价比做面粉和面包的关系土地政策的调剂是房价走势的重要变量所以，每次土地市场的变动总是引起人们更多的关注，尤其是在寸土寸金的北京

　　1月9日，北京新推出两宗土地，一反常态地未设置销售限价条款北京土地市场的微调，引发了人们的关注在全国频频出现调控松绑的大背景下，北京的房地产市场是不是也在逐步对调控进行松绑

　　首先可以肯定的说，北京这次土拍市场推出非限价地块，并不意味着北京楼市调控的放松

　　这两宗土地位于朝阳区孙河乡，属于中央别墅区从成交价格我们可以看到，4.3万平方米起价24.5亿，楼面价到达5.6万，按照这个楼面价计算，成本价至少需要8万可以说缺少限价的基础

　　其实，这两宗地块并不是北京最近几年首次推出的不限价地块

　　2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（2期）YQ等地块，地块成交不限价

　　另外，在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格

　　尽管并不是首次推出不限价地块，但此次两宗不限价地块的推出依然引起了人们的关注毕竟，在现在各地房地产市场政策频出的时期，北京土拍市场的微调，也被解读成具有某种示范作用和深远意图

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　　北京土地限价政策

　　我们首先了解一下北京土地限价政策

　　2016年北京房地产市场发展火热，土拍市场“地王”现象频频产生为了控制房地产市场过热发展，2016年年底，北京对土地市场拍卖规则进行创新

　　除自住房用地外，北京土地交易市场基本都有统一的限制，即“限房价、竞地价”，当土地价格达到最高限价时，转入“竞自持面积、竞配建比例”，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序

　　自2017年开始，北京土拍市场就进入了全面限价阶段，直接将“地王”扼杀在摇篮里

　　在土拍政策趋严的同时，北京也加大了土地供应的力度，因此，2017年北京土地市场交易依然火热

　　2017年4月7日，北京发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来每年将新增土地供应1200公顷，5年总共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷

　　2017年北京各类型土地供应共新增128宗，同比2016年大幅增长190.9%，同时也超过了2014年、2015年，改变了2013年以后的连续下落趋势从土地供应结构来看，居住类用地总计91宗，占全部土地供应量的71.09%；商服金融类用地12宗，占9.38%

　　严格的土地政策控制住“地王”的产生，不过也引发了市场一些负面影响

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　　2018年房企拿地明显谨慎

　　在北京房价上行周期，即便土地政策近乎苛刻，不过企业依然有利可图，所以开发商挤破脑袋也要进入北京市场但是，进入2018年，北京的房价开始缓慢下降，房地产进入下行周期，北京的土地市场也开始遇冷

　　2018年北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元成交宗数及成交额同比均大幅下跌2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%，仅高于2016年成交水平，处于历史低位土地出让金同比2017年下跌40%

　　另外，2018年土地流拍现象明显增多，流拍率到达10%，创2012年以来最高水平据诸葛找房数据监测，2018年北京市共出现8宗土地流拍（1月流拍3宗，2月流拍1宗，4月流拍2宗，6月流拍1宗，11月流拍1宗），接近2017年的3倍

　　值得关注的是，这些流拍地块均为共有产权房或限价房分析认为，开发商利润受限，而且由于金融调控收紧，信托融资难，开发商资金压力加大，再加上这几宗土地附加条件较多，致使房企利润低，风险高，拿地动力小；政府发布土地供应计划，市场对土地供应的预期较为稳定，开发商还有较大的选择空间，综合多方因素，企业拿地动力不足

　　从著名房企的表现看，万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企在2018年土拍中并未获得土地，乃至在拍卖阶段参与竞价的次数都极少，只有中海地产斩获颇丰，以157.79亿元位居拿地排行榜第二名

　　所以我们可以看到，在2018年北京最后一次土地拍卖上，土地供应量加大，并且对竞拍方式做出了调整，稳定土地市场的意图明显同样，这次北京推出非限价用地，也有意鼓励房企拿地，让土地市场回暖

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　　高端住宅需求向好

　　目前北京入市限竞房共31个项目，已推出房源19300多套房源在北京成交的61宗经营性土地，共有产权11宗、限竞房38宗，限竞房地块占比高达62%因此，以限竞房和共有产权房为主的中低端市场已占据市场主流

　　通常意义上，我们对刚需的理解是家庭名下没有房产，或者年轻人的第一套住房事实上，随着社会的进步，以及住房观念的变化，我们父母那一辈的福利分房，早以不能满足现代人的需求，这一部分也理应属于刚需范畴，甚至是刚需市场上主要一部分

　　今年以来北京楼市趋冷，但高端市场却表现不俗据克而瑞数据统计，2018年季度，北京单价7万以上的商品住宅，在成交量上保持梯次递增的状态尤其是第四季度，在12月还未结束的情况下，更是实现了1265套的最高成交

　　高端需求旺盛，但市场上却是限竞房和共有产权房为主的小面积户型，在一定程度上这就造成了供需的矛盾所以我认为，这次北京推出这两宗非限价别墅用地，也是成心减缓这种供需上的矛盾

　　写到这里，我想大家都已清楚，两宗别墅用地的入市，并不会改变目前北京土地市场的格局，北京房价未来走势还会延续现在的平缓状态但受诸于政策利好和需求增加，高端住宅有可能会从平淡中脱颖而出，未来表现可以期待

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