高考加油地产短期或加大房价降幅预期魏家

地产：短期或加大房价降幅预期 -15 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

一、事件概述 月14日温总理在两会闭幕会中就人民社提出的关于房地产相关问题做出如下回答。

温家宝：

我最近出于一种感，把从200 年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在200 年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。

我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。

为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。

对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有1 亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房作站群等等一系列作弊手段可是出现的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。

关于房地产市场发展，我有几个观点：

第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。

第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。

第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配臵资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。二、总理首次就“合理房价”进行官方解释，短期或加大房价降幅预期总理认为房价远远没有回到合理价位，短期或进一步降低购房者的房价预期在总理看来，房价应该与居民收入相适应，房价应该与开发商的投入和合理的利润回报相匹配，而目前的房价远远没有回到合理价位。这是官方首次就房价合理归回进行解读，虽然没有给出具体房价合理性的判定指标，但是从“远远”两字中，我们依然可以判断出目前房价较合理水平依然有巨大差距。此言论有可能在目前潜在购房者的混论预期中产生一定指比如实现梦想在国际上发布自己爵士专辑的莫文蔚示作用，短期或进一步降低购房者的房价预期，可能会对节后成交的回暖势头产生一定的负面影响。

中央层面认为调控进入攻坚阶段，放松则前功尽弃，将坚持调控不放松从历史的经验来看，调控政策在出台前后，其所受到的政治或舆论压力都并不大，因为每一次新一轮调控的开始都对应着房价飙升至高位，调控总会得到舆论和大众的支持，但是当调控开始实质影响到市场参与各方利益的关口，放松调控的压力便愈大，而此前的调控都由于相对偶然的因素（2008年次贷危机）而被中止，我们认为始于2010年初的新一轮调控仍是上一轮调控的延续，其持续时间和力度将超过市场预期。

短期或加大房价降幅预期三、商品住房市场主体地位不动摇，保障住房作为补充不可少总理在讲话中提到要发挥市场配臵资源的基础性作用，也就是指商品住房市场主体地位不动摇，同时强调保障性住房作为重要的补充也不可缺失。我们认为，保障性住房建设侧重公租房是有里程碑意义的事件，但是从微观调研的情况看，保障房建设总量中的公租房比重依然较小（仅重庆以公租房为主，其他城市普遍只是象征性建设），其他经适房或限价房等在分配环节的操作空间依然较大，保障房真正的作用并未完全体现，在地方政府平台贷款问题尚未有实质性解决方案之前，地方政府也很难有动力进行保障房的建设。

四、投资建议依然维持地产板块短期走势同步大盘的判断，同时坚持成交量复苏的进程依然是决定板块能否持续走强的重要因素，总理对房价的判断预计将对成交产生一定负面影响，但是影响程度我们将紧密跟踪。

五、风险提示：

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