未來房地產調控政策主流傾斜剛需或成新常態

　　未来房地产调控政策主流：倾斜刚需或成新常态

　　今年以来，各地楼市调控政策层出不穷，据相关机构统计，今年以来各地出台的调控政策已经超过了90次

　　据不完全统计，今年全国"两会"以后，已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政，内容触及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等

　　差别化调控将持续

　　2017年底，住建部部长王蒙徽曾公开表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房

　　从近期各地出台的调控政策来看，方向上更加趋于差别化，且多以保障首套房需求

　　3月27日，长沙市住建委下发《关于实施差别化购房措施的通知》，从当日起长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体3月31日，成都市房管局公布房地产市场调控新政，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求4月26日，济南市城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》其中明确提出，销售商品房时，应优先满足无住房记录的刚性购房者需求，不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房，不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室

　　还有很多城市开始完善租赁房、自住房市场的建设如南京保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上；另外，广州市去年开始以"限地价、竞自持"方式增加市场化租赁住房供应，截至目前已出让"竞自持"住宅用地4宗，总用地面积约24公顷，企业自持总建筑面积超过15万平方米今后5年，广州市计划供应租赁住房用地825公顷，建设租赁住房15万套

　　像南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人材落户和购房门坎，以保障合理住房需求此外，一城多策地调控政策也正在逐渐显现，如兰州市核心区仍保持买房3年后才能交易，但取消部分区域住房限购；同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，"房住不炒"的大背景下，房地产市场今年整体维持平稳将是大概率事件但不同城市之间的差异化会越发明显，一线和部份二线城市的调控从严且不会放松，而二三线城市中又会是差别化调控集中的城市，城市内限购区域的调整、刚需人群的保障、交易的规范化等都是重点调控的方向

　　差别化调控亟待更加精准化精细化

　　但随着调控的深入，部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端，当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房

　　眼下部分热门区域在"限价"调控下，新房和二手房价格倒挂现象严重，一些新房每平方米售价居然比周边二手房便宜1两万元开发商惜售心态加剧，新房供应量随之减少，供需日益失衡，不断堕入恶性循环面对动辄上百万元的巨大获利空间，各路炒房族蠢蠢欲动，假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵更有甚者，为了获得购房资历屡次假离婚、多次参与摇号，一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫，然后再假离婚、复婚，周而复始，乐此不疲面对动辄几千人抢几百套房子的场景，真正的刚需族只能望房兴叹

　　张波认为，差别化调控的难点就在于如何找到城市间的差别点，并结合人群居住的实际情况进行精准调控

　　浙江杭州4月实施的购房摇号新政，刚需族纷纷为之点赞此次购房摇号被业内称为"史上最严摇号新政"，其最大亮点就在于差别化调控的精准化、精细化：向"无房家庭"倾斜，打击"假离婚"购房现象杭州新政明确"无房家庭"范围为，不含未婚、2018年4月4日后离异单身和2018年4月4往后因自有住房交易产生的"无房家庭"此举既限制了试图通过"假离婚"购房的家庭，又较好地分层甄别出了不同的购房群体，大大保障了刚需购房族的权益

　　杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方，在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为，为刚需族创造了一个相对公平的购房环境，让房子真正回归居住属性

　　可以说，摇号政策只是当前供需失衡状态下所采取的无奈之举，但注重差别化调控的精准化、精细化，是构建房地产长效机制的应有之义，与"房住不炒"基调是一致的当然，调控的精准化、精细化不应止于摇号政策，还应囊括信贷、税收等触及房地产市场的各个方面其实，在精准化精细化调控方面，大有文章可做特别是可以充分应用"互联+大数据"，有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客，并对这些人采取限制措施，从而尽力保障刚需购房族的合法权益

　　应该说，目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化，但在推动进程中也存在一些偏差如南京河西去年集中开盘时，默许开发商规定的八成首付的硬性要求，无疑误伤了刚需族；不少商业银行提升了首套房贷款利率，也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界，淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向

　　从根本上说，差别化调控政策的精准化、精细化应当重点围绕"房住不炒"展开一方面，有效遏制投资投机型购房需求，让炒房者知难而退；另一方面，有效保护刚需购房族权益，合理肯定首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这1群体的购房压力，让无房者早日安居宜居，同时支持改良需求

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