旅游地产大跃进圈地运动规模不断扩大

旅游地产大跃进 圈地运动规模不断扩大

旅游地产不是一个新话题，但在本轮楼市调控启动之后，更多的房企为了追求多元化，为了规避风险，开始频频涉足旅游地产从长白山到海南椰岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子政策导向是一些房企转型旅游地产的重要原因旅游休闲，已经成为中国人生活中不可或缺的一部分，当人均可支配收入超过1万美元，中国的旅游将全面进入度假休闲时代而自2009年，发展旅游和文化产业已经被提升到国民经济战略性支柱产业的高度

此外，旅游产业的发展将带动包括城市建设在内的投资，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业房企以财力和能力换资源，地方以资源求关注、换发展

据统计，今年1～4月，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产将近1/5，可见旅游地产目前在我国的投资热度开发集中在东部沿海，以及西部地区，包括滨海、山地、历史文化、主题公园等多种类型旅游地产，今年很热闹

先行者进入收获期

一些率先进入旅游地产领域的开发商们，如今已进入收获期

雅居乐清水湾，海南最美的海岸线之一，自2008年开发以来获得巨大成功雅居乐年报显示，2009年、2010年以及2011年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元和72亿元，这3年中，雅居乐总体的合约销售额则分别为226亿元、323亿元和315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%.截至今年4月份，清水湾单盘的合约销售额累计达到约270亿元，而雅居乐清水湾项目总投资预算为200亿元这意味着，如果总投资不超出预算，雅居乐三年收回了成本低成本拿地和高价卖房，是盈利之根本

此外，恒大地产位于华南的首个旅游综合体项目———清远恒大世纪旅游城于2011年年中开业，销售良好；保利地产首个旅游地产项目，保利银滩2011年7月首期开盘，不到3小时销售额超过5亿；碧桂园首个海滨度假项目，碧桂园·十里银滩2011年7月首期开盘，5000套房遭数万人抢购；龙湖在成都的青城小院2010年开盘当天即售出63套，成交逾亿元

在房地产进入调控期，旅游地产这块大蛋糕，飘散出浓郁的香气

上半年“抢眼之作”

今年，中弘、恒大、中坤等进军旅游地产拿地频频，可谓业内最为抢眼之作

中弘股份，以罕见的速度攻城略地，300多亿拿下三个旅游地产项目据其5月份披露，公司拟与中国中铁组成联合体，按比例共同出资参与海口市东海岸如意岛项目的竞标，其中，公司占比45%，中国中铁占比达55%.东海岸如意岛项目位于海口市海甸岛，为人工填岛项目，预估人工岛面积约6.12平方公里项目规划定位于具有海洋特色的低碳、生态、环保型高端旅游度假区

4月14日，中弘股份亦在云南西双版纳取得一宗旅游地产项目用地，约10.12万亩，其中建设用地约为1.47万亩，总投资额高达150亿元，将在5年内全面完成项目开发另外，山东微山湖国际旅游岛项目总面积约为10平方公里，总投资额高达100亿元这家总资产仅为65亿元（截至2012年一季度末）的公司，如何撬动数百亿元的巨鳄投资为业界津津乐道

在中弘意气风发之时，恒大进军上海都市圈的旅游地产项目，国内少见的航母级项目———海上威尼斯今年5月高调亮相项目位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望，建设用地规划近9000亩，总建筑面积近700万平方米，计划要造10年仅围海工程就斥资6亿元，围造出一片7.23平方公里的蔚蓝色海域和绵延3.5公里的私家海岸线

恒大今年还拟投资150亿，投资哈尔滨太阳岛西区旅游项目，集冰雪主题公园、冰雪游乐世界、娱乐中心、国际购物街、超五星级世界酒店于一体

之前打算买下冰岛0.3%国土面积开发度假村的中坤集团，最近又有惊人举动，将目光投向茶马古道上的重要驿站普洱，投资金额将高达500亿元，欲打造国际一流休闲养生地和东南亚房车旅游圈

旅游地产大跃进

从海南岛到长三角，再到环渤海区，从滨海度假到内地山水园林，越来越多的开发商正在旅游地产项目上跑马圈地，因为动辄上百亿，业界惊呼“烧钱”

数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元今年1～4月，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产将近1/5.除了以上提到的项目，陕西旅游集团100亿元打造延安“圣地河谷”等，总规模达2600多亿元；阳光城（动态 户型 相册 地图）将开发龙岩“花漾江山”旅游综合体项目，建设规模约为6500亩；万科在青岛、唐山拿下两大地块纷纷准备做旅游地产

雅居乐在云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲三个地方圈地合计高达6万亩，投资总规模预计超过450亿元龙湖进入烟台的首个项目葡醍海湾去年一经面市就创造了当地多个销售第一，今年正式启动全国市场

万达集团更是重金下注旅游地产，其在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地的投资规模预计高达1700亿元左右

公司董事长王健林日前表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型

万达集团动作频频，联合顶级民营企业，在西双版纳、长白山、武汉、大连金石、福州琅岐等地打造国际一流水准的旅游度假区其中占地21平方公里、投资200亿元打造的长白山国际旅游度假区，其南区将在今年7月率先正式面市；而由大连万达集团等五家顶级民营企业联合投资的“西双版纳国际旅游度假区项目”，总投资150亿元，占地6平方公里万达的扩张步伐还伸向国外，6月5日，万达、泛海建设与俄罗斯北高加索度假村公司在北京签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书，并称“该投资意向书已上报国家发改委和外交部”该项投资计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施

据有关统计，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、富力、世茂、雅居乐等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域

万达集团

计划在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山甚至俄罗斯等地投资，预计投资规模接近1900亿元其中长白山项目计划投资200亿元，占地面积18.34平方公里；琅岐岛计划投资200亿～300亿元；大连领衔的金石国际旅游度假区项目计划总投资500亿元；西双版纳项目计划投资150亿元

中弘股份

联合中铁开发海口市东海岸如意岛，预估人工岛面积约6.12平方公里；西双版纳约10.12万亩，其中建设用地约为1.47万亩，总投资额高达150亿元；北京御马坊项目，2012年3月开工，预计投资100亿元；山东微山湖国际旅游岛项目总面积约为10平方公里，总投资额高达100亿元

万科

海南三亚万科森林度假公园项目，占地2000多亩；广东惠州双月湾项目，规划建筑面积130万平方米南充项目，投资60亿元打造一个国家4A级旅游景区今年4月，分别拿下了包括青岛、唐山以及南充等5个项目，基本用于开发旅游地产

雅居乐

海南清水湾项目占地超1.5万亩，总投资超过200亿元，销售额已达267亿元雅居乐在云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲三个地方拿地合计高达6万亩，投资总规模预计超过450亿元

保利地产

保利银滩项目位于广东海陵岛，总占地约3000亩，是保利地产首个旅游地产项目，总投资约60亿元

富力地产

惠州南昆山温泉养生谷，规划面积达200万平方米，预计投资50亿元；另在海南文昌、临高、三亚等地储地，估计超2万亩

中坤集团

普洱项目投资金额将高达500亿元，在冰岛租地

华侨城

在深圳、北京、上海、成都、武汉、昆明、泰州开发诸多旅游地产项目

金融街

惠州巽寮湾项目，总投资约200亿元

龙湖地产

耗资49亿多元在烟台养马岛和市区内共获得6300多亩土地

旅游地产风险迅速累积

当人们都在讨论旅游地产之火时，一些地产专家却表示，旅游地产这辆刚发动不久就面临抢跑的火车，未来之路难以预料

火是这样烧起来的

涉足旅游地产，一方面是开发商的“赶时髦”之举，另一方面未尝不是限购之下的另一种生存方式

去年以来，一线城市住宅市场持续低迷，不少发展商转到二三线市场事实上，当地的消费能力毕竟有限，发展商更看重的仍是一线城市人口的口袋而能将一线城市人口与二三线城市相连的，旅游无疑就是一扇大门素以卖地“维生”的地方政府，普遍来者不拒双方不谋而合

“宏观调控是重点，其次也与中国整个旅游地产市场发展有关”广州维森置业有限公司董事长张维伦认为，这两者的结合，或算是珠联璧合

广东决策研究院旅游产业研究中心主任李铭建分析，早期其实有相当部分发展商因为需长期投资不愿介入旅游地产，目前之所以开始介入，初衷是“以旅游用地圈地方便很多”一份研究报告显示，华侨城在北京的项目占地面积1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积为0.5平方公里，而基础设施及房地产开发所占面积高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产开发所占面积达2平方公里随着主题乐园将区域价值带旺，这可是一块便宜的储备用地

低价拿地每亩便宜数十万

一个巴掌拍不响发展商频频试水旅游地产，其实社会大背景分不开在海南成为国际旅游岛前后，也有大批发展商扎堆前往圈地

公开数据显示，早在去年，广东某大发展商海南公司负责人就透露，“目前已不止1万亩这个数字了，2009年公司拿地已超过2万亩，建筑面积超过200万平方米”去年，他们就准备在文昌、临高、三亚等地拿地中国房地产学会副会长陈国强认为，部分开发商的投机心理借旅游地产实现其“圈地圈钱”的目的

申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，但该区域当时的土地市场价为130万至150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房200万元/亩的土地成本

这在业内并非孤案今年4月12日，开工的西双版纳国际旅游度假区项目，总投资额高达150亿元，但拿地成本仅为20万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩

业内人士指出，大规模旅游地产项目投资额一般较大，可拉动地方政府GDP和就业，从而容易获得地方政府支持，继而低价获得大规模土地

条条大道通旅游

在广东惠州，南昆山、海景等旅游资源，基本都已被大发展商“圈养”

今年6月初，广东惠州“山寨”奥地利小镇哈尔斯塔特在一片争议声中开门迎客中国五矿建设公司投资了9.4亿美元促成了这项中国迄今最大手笔的“山寨”尝试从教堂钟楼到欧式木屋再到其他建筑，所有都被原样复制

无论是借山、水、海、石做文章，还是从国外的“拿来主义”，发展商归根结底都是想打动人们前往探秘休闲之心“好的旅游地产产品，必须是国家4A级以上景区附近的房地产”龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪对媒体表示，虽然很多开发商都有旅游地产的项目，但真正启动的并不多稀缺的自然景观，价格会比较高昂，但和旅游者追求的景色最美花钱最少的消费需求并不匹配

上海的“泰晤士小镇”，就有取舍地移植了英国泰晤士河畔小镇的规划理念和建筑风貌，打造居住、商业、生活、公建共存的社区

张维伦认为，真正的旅游地产必须是按先旅游后房的秩序，“把旅游环境建起来了，再建房子，可以避免烂尾而破坏当地环境”在李铭建看来，养老地产其实也算是旅游地产的另一种呈现方式，那些55至65岁的成功老年人，是养老休闲旅游的目标客户

规模大定位同风险已现

窥一斑而见全豹有消息指出，不到40万人的云南西双版纳景洪市，目前仅在销售的房地产项目就有三百多个，仅一个项目就有1.2万多套商品房，远远超过这个县级市居民的需求

“此前旅游地产热时，也出现过烂尾项目和泡沫”陈国强认为，不管是开发商和消费者都要抱着理性的心态，不能急功近利，为圈地而开发

张维伦认为，旅游地产如果处理不当，也会造成生态遭破坏的风险同时，他坦承，不管是好还是坏，以旅游地产名目的开发将会越来越多世联地产华南战略顾问营业部总监邓志国认为，如果旅游地产持有型物业面积较大，很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，那运营就更加艰难了而除面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险

李铭建认为，现在大房企发展商的开发偏规模化，量大，对于产业链行业，比如服务业还未做到精细化，这是阻碍其进入旅游地产的门槛之一

旅游地产四大类型

目前全国已开发的旅游地产项目，主题涵盖高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地等，根据地理地貌及自然资源来差异化打造产品表现形式比较多，主要涵盖产权式酒店、别墅，高尚复合型社区，时权酒店，养老公寓，独立产权客栈，升级版农家乐，滑雪、温泉、漂流等运动型度假村，主题式小镇，体验式住宿设施，旅游新区，主题式商业中心，旅游商业中心等

海景度假型

依托优越的滨海资源进行旅游、度假地产开发可谓是国内最早、最流行的旅游地产模式，典型代表为海南三亚、东部沿海地区在广东惠东沿海一带，聚集有金融街·巽寮湾、碧桂园·十里银滩、富茂威尼斯湾、万科双月湾等世茂集团在大连金渤海岸旅游度假区的世茂·御龙海湾，总投资高达500亿元；佳兆业在辽宁东戴河新区的度假项目，预计投资达500亿元

名山大川型

高山峻岭，巍峨挺拔，山地资源的开发也是重头戏万达在长白山开发国际旅游度假区，根据气候特点规划有滑雪场中弘股份开发长白山望天鹅国际旅游度假区项目方兴地产在云南丽江的项目“金茂雪山语”，也是最靠近玉龙雪山的地方颐和集团亦将在河南开发龙凤湖旅游度假区项目，是集旅游、度假、休闲、娱乐、养生居住等于一体的大型综合开发项目，占地13平方公里，其中可开发建设4平方公里该项目总投资120亿元，首期投入50亿元

历史文化型

中国历史绵延数千年，历史文化旅游地产热方兴未艾一些开发商借古镇，或者城市历史文化发力，吸引市场目光如中坤集团安徽宏村项目，被列入世界文化遗产，在保护历史文化旅游资源的基础上，中坤在这些景区周边拿地发展酒店、商街、会所等持有物业，进而形成经济收益中坤在云南普洱项目，欲保护、打造少数民族原生态的演出又如云南腾冲世纪城项目，与“中国魅力名镇之首”的和顺古镇很近，在市场上反响也很大

还有四川、重庆主打文化古镇类度假项目，重庆最近敲定了两个“航母”级的大型旅游地产项目，九龙坡“中国寨山坪国际温泉旅游文化度假区”，占地12200亩；巴南“夏都·未来城”，占地3000亩“政府搭台，企业唱戏”，全国旅游地产遍地开花

主题公园模式

除了借力名山大川等自然资源进行开发，在一线大城市，主题公园模式的开发也是重要模式这种模式对于后期的运营管理有很高要求，所以涉足的房企较少，一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团是代表颐和集团也将在喀什地区投资兴建新疆首个大型创新文化主题公园———“阿凡提乐园”综合旅游项目项目规划全部实施将需20年时间，前10年项目投资将达100亿元

旅游地产两个样本

得

华侨城地产收入全面压倒旅游综合收入

在很多人看来，华侨城是旅游地产的成功标杆华侨城是亚洲第一大主题公园运营商，旗下有锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园，公园周边是旅游地产

《创富志》分析，中央政策扶持主题公园的建设，令华侨城更容易拿到银行等金融机构的贷款，在它的负债结构中，信用贷款和委托贷款合计占比达到87%，远远高于其他地产企业低价拿地之后，边建园边搞房地产，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、学校、医院、创意产业园、艺术中心、体育中心、高尔夫球俱乐部等形态在主题公园建成运营后周边商业、餐饮随之被带旺，周边地产的价值也大幅提高，因而毛利率可高达59%，部分产品的毛利率更是达到80%以上（行业平均水平约43%）

据2011年年报显示，房地产业收入为102亿元，占公司营业收入近59%；旅游综合业的收入为63亿元，占营业收入的36.4%.地产业营业收入同比大涨45.51%，63.03%的毛利率比公司整体平均毛利率高出近8个百分点，房地产业收入全面压倒旅游综合收入成为公司的第一大产业，这与华侨城一直将自己划归为“非房企”的形象形成对比

失

内蒙古根河“天工部落”见首难见尾

在华侨城成功之际，内蒙古根河“天工部落”亦被认为是旅游地产的失败案例

“天工部落”占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资4000万元，是集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区这是神州之旅进入旅游地产的第二站，将黄山的“徽州文化园”项目复制于此景区倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”

2006年，“天工部落”一期工程在敖鲁古雅乡开盘，88套养生公寓在当晚的开盘仪式上共有70套被认购但良好的开端，并未达到让人欣喜的结果一期出来之后，神州之旅曾表示万通或将介入二期，但至今，仍未见二期之踪影

究其原因，交通是重要因素从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，但航线甚少，火车历时漫长，即便从呼伦贝尔到根河，超过300公里也仅一条公路再者，前往当地旅游主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，旅游大环境未成熟加之当地气候分明，旅游季节性太强，且投资商定位不太准确，进入之前缺乏详细的调研，亦是经验教训

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