情怀绝杀放弃

潘石屹：手握200亿主攻京沪

SOHO中国（00410.HK）近期发布的年报显示，截至2008年12月31日，SOHO中国现金及存款总量为106.91亿元人民币。此前，SOHO中国刚获得中国银行100亿元人民币的授信。

目前，SOHO中国可拿出200亿元用做收购兼并，在大多资金紧张的同行中可谓"财大气粗"。SOHO中国董事长潘石屹最近曾公开表示将大举收购京沪商业地产，并称"商业地产无对手"。对此，早报记者专访潘石屹，请他详解SOHO中国这艘商业地产航母下一步的走向并对市场形势做出判断。

价格需有量支撑

东方早报：最近你表示，"现在判断楼市回暖是荒唐的，将会有大牌的开发商猝死。"做出此判断是基于怎样的考虑？既然楼市尚未回暖，那么近期楼市成交量上升、开发商提价的原因何在？

潘石屹：全国的住宅市场都在回暖，仔细分析，这种回暖缘于2008年被压抑了一年的刚性需求集中释放。市场的价格就是随时变化的，当企业产品滞销、资金链紧张时，它就不得不降价，靠降价来赢得市场，促进销售。这时，只有降价才是解决企业销售不畅和资金链条紧张的最根本的办法。

市场恢复了，提价也是很正常的。尤其是一些住宅开发商在2007年、2008年购买土地时，土地的价格就高出了当时房子的售价，如果没有一个合理的价格，这些企业很可能面临着亏损的压力。观察房地产市场，重要的是成交量，而不是价格，没有成交量支撑的价格是没有意义的。

东方早报：自去年底管理层出台稳定楼市的措施以来，各地都出现成交回升的态势，包括北京、上海等一线城市，你如何判断各地楼市的走势？你认为房价是否到了止跌回稳的时候？

潘石屹：最近房地产市场成交量的确在回升，我听见有人预测这种回暖在2009年将经历一个"倒V字形"。我不这样认为。房地产市场能不能回暖最重要的是取决于中国整体经济能不能回暖，如果有整体经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。

主攻京沪中心区

东方早报：SOHO中国截至2008年年底的净负债率（净借贷/权益）为-46.2%，说明公司目前财务处于净现金状态。而万科和保利地产的年报数据显示，两公司净负债率分别为40%和122%。最近你也表示，准备大举收购北京、上海的商业地产，是不是意味着，现在已到了入市的好时机？针对上海，重点的收购对象将是怎样的物业？投入的金额有多大？

潘石屹：我们看到现在市场上很多资产的价格已经下跌一半。越来越多的核心地段项目，原来难以获得，现在也急着拿出来销售，有现金的企业的购买能力大大增强。今年的1元钱相当于去年的2元钱，我们现在的可用资金及信贷额度已经达到200亿元人民币，这些资金的购买能力与2007年相比翻了一番，现在收购时机已经到来。

目前房地产公司一般负债率都比较高，也有不少公司要出售自己的商业物业，好的项目正是我们需要的，我们不会错过市场上的每一个机会。SOHO中国的年报公布后，有许多项目来找我们，希望向我们转让他们的项目。

我们重点收购的对象是北京和上海市中心建成及在建的商业项目，投入的金额将依具体收购项目而定。

东方早报：现在有不少专家的观点是，今后商业地产的主战场将会是二、三线城市，这与SOHO"守北京，攻上海"的计划是否有冲突，SOHO是否会转战二、三线城市？

潘石屹：在前几年扩张时，有不少大的开发商到了比较偏远的城市去开发，这些城市的购买力和经济发展的水平与北京、上海这些中心城市相比要差一些。他们之所以在二、三线城市大举开发，是认为经济和房地产会以很快的速度发展下去。

SOHO中国的策略限于北京、上海的繁华地段。现在看来，在全球金融危机的影响下，房地产的发展和整体经济的发展都明显放缓了。我认为，集中在大中型中心城市开发是有道理的，尤其是在经济不景气的环境下。

我们以日本东京和美国纽约的房地产发展情况为例，在经济危机的过程中，东京城市中心的房价下跌的幅度非常少，而远离城市中心位置，地处比较偏远的房子，房价的下跌幅度就很大。纽约的情况也是一样，在这次华尔街风暴中，美国其他城市房地产的价格都在大幅度下跌，唯有曼哈顿岛最核心区域的房子的价格下跌幅度很小。

商业地产无对手

东方早报：你曾高调表示"商业地产无对手"，而现在越来越多有实力的开发商都加大了商业地产的开发投资比重，你是否感觉到了压力？在激烈的竞争之下，SOHO中国如何稳坐行业霸主的位置？

潘石屹：由住宅向商业地产的转型一般需要三四年的时间，我们早在2005年就开始专注于这个领域，现在其他开发商加大商业地产开发比重并不会给我们带来什么压力。由于我们产品的独特性，在商业地产领域，目前我们还没有竞争对手。

在市场过剩的环境中，企业比拼的不是土地储备和资产规模，而是销售额。SOHO中国的策略就是以产品创新和品牌推广来加强销售。在过剩的市场中，唯有创新的产品才会给市场的销售带来新的活力，从而吸引到消费者。当然，品牌不仅仅是漂亮的广告，更是企业创新、诚实、负责精神的体现。

东方早报：未来一段时间考察开发商的主要标准是什么？

潘石屹：在这一轮房地产市场的调整过程中，最重要的，也就是企业的生命线，就是看它的资金链，而企业资产的多或少，企业规模的大或小都不重要。假如有一个企业资产跌了50%，只是规模缩小了，不会死的。另一个企业尽管它的资产很大，但是资金链紧绷，在全球金融危机的环境中，则很危险。

"二套房贷"应放开

东方早报：你一直支持放开"第二套房"贷款限制政策，你认为取消该政策对市场将产生什么影响？

潘石屹：放开对第二套房贷款的限制，对目前的住宅市场来说是至关重要的。

我们看到银行按揭贷款政策的变化对房地产市场的影响是最大的，过去几年时间房地产市场的发展就充分证明了这一点。在宏观调控时期，对第二套住房的按揭贷款设置了很高的门槛，基本上不给第二套房发放贷款，这些都影响了房地产市场的正常交易。

现在我们看到，北京、上海这样的大城市，更多的人都有了自己的第一套住房，想要改善居住环境而购买第二套住房，但银行不支持，这就大大压制了房屋消费的积极性，很大程度上阻碍了房地产市场的发展。

链接

潘石屹：SOHO中国有限公司董事长，当今中国最活跃、最具有鲜明个性的房地产领袖之一。

潘石屹1963年出生在甘肃天水。1982年从中国石油管道学院毕业后到原石油部工作。1987年辞职下海到深圳、海南，后到北京，专业从事房地产开发。

1995年与妻子张欣共同创建SOHO中国。2002年至今，连续担任"博鳌亚洲论坛"主讲人和"房地产分会"主持人，2005年被《财富》杂志中文版选为中国最具影响力的25位商界领袖之一。

SOHO中国：1995年成立，迅速成长为中国房地产行业领袖。2007年10月8日，在香港联交所上市，融资19亿美元，创亚洲最大的商业地产企业IPO纪录。

截至2008年底，SOHO中国共完成开发总建筑面积约169万平方米，目前在建项目的总建筑面积约120万平方米。在商业地产领域，无论在建筑的规模上还是在项目的销售额上，SOHO中国都是最大的开发商，并为中国首都大胆引入了标志性的当代建筑。

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