高考加油地产资金链未必宽松魏家

地产：资金链未必宽松 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

本报告关注点：

对上市地产公司资金链做了测算分析，同时进行了案例分析。

投资要点：

4月份开发商补库存有放缓苗头。销售“以价补量”，销售面积环比下降，不过重点城市、中高端住宅和商业用房、写字楼的销售表现更好。国内贷款和个人住房按揭贷款同比增速回落幅度较大。

由于2010年初开发商资金较为充裕，而且也有了上一轮房地产市场调整的教训，因此开发商可以通过观望和放缓开发、拿地进度在相当程度上缓解资金面上可能遭到的压力，这是短期内开发商较有“底气”的原因。但是如果房地产销售面积和金额迅速回落到2008年的低位，则部分开发商的资金链到二季度末就有可能出现紧张，而未来开发商的拿地和开工进度都可能受其影响。同时，一些开发商为了抢占市场份额，也有可能尽快降价促销以回笼资金。

从案例分析看，影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商的工程款，那么开发商就算是不拿地，也有可能在三季度出现资金面的紧张。

从主要城市保障性住房建设情况看，估计2010年底前竣工量不大。这会带来两方面影响：一是由于年底前保障性住房难以大量竣工，除非宏观经济增速明显回落，为防止房价反弹，调控政策力度难以放松；二是随着开发商拿地放缓，地方政府后续有无充裕资金进行保障性住房建设也值得观察。而一旦保障性住房竣工放缓，调控政策则更难放松，这形成一个负向循环，而且也可能让以保障住房投资建设补充商品房建设空缺的预期不能实现。

1.4月份销售面积出现拐点国家统计局5月11日公布的数据显示：

第一：开发商补库存有放缓苗头1）月份土地购置面积累计完成0.92亿平米、同比增长26.4%，增速比1- 月份下降 .6个百分点；4月当月完成0. 0亿平米、环比下降20%；2）月份新开工面积累计完成4.57亿平米、同比增长64.1%，增速比1- 月份提升 . 个百分点，4月当月完成1. 4亿平米、环比下降2 %； ）月份开发投资累计完成0.99万亿元、同比增长 6.2%，增速比1- 月提升1.1个百分点，4月当月完成0. 万亿元、环比下降 %；拿地、新开工、投资等指标同比的正增长主要得益于2009年的低基数、以及开发商在2009年快速去库存之后有补库存的动力；但4月中旬出台的严厉的调控政策，使得行业前景蒙上阴影，这降低了开发商补库存的热情，拿地同比增速甚至开始下降（因政策导致部分地区土地暂缓入市也是原因之一）。虽然4月数据环比下降也有季节因素，但趋势值得高度关注。

第二：4月销售“以价补量”，重点城市、中高端住宅和商业用房、写字楼表现更好1）销售同比增速继续回落。月份商品房销售面积累计完成2. 4亿平米、同比增长 2.8%，增速比1- 月份下降 个百分点；销售金额累计完成1.24万亿元、同比增长55.4%，增催生涉农惠民领域党风廉政建设整改专项活动。以庙头、胡集两个乡镇检察室为依托速比1- 月份下降2. 个百分点；销售均价5 00元/平米，比2009年同期均价（45 7元/平米）上涨76 元/平米、涨幅为17%。

2）商业好于住宅。从月份商品房销售面积累计数据来看，商业地产明显好于住宅地产：住宅、写字楼、商业用房销售面积同比增速分别为 0. %、85.5%、56.2%；并且住宅销售面积同比增速2010年以来逐步回落，而写字楼和商业用房却逐步提升。

）4月当月商品房销售“以价补量”：销售面积0.81亿平米、环比下降中国驻厄大使馆成立应急处理小组1.9%；销售均价5525元/平米、环比上涨820元/平米、涨幅为17.4%；销售均价环比上涨表明：受调控影响的主要是以刚需为主的中低价位商品房，而以投资需求为主的中高端住宅销售受政策影响并不大。

4）重点城市销售好于三四线城市。以统计局数据测算，全国22个重点城市商品住宅销售面积占比为 6%；据中国指数研究院公布的数据，这22个重点城市4月份商品住宅销售面积环比基本上都是上涨的，只是涨幅各有不同；而全国商品住宅4月份销售面积环比下降2.4%，所以三四线城市4月销售表现差于重点城市，这与以往的趋势有所不同。

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