萬科成國內首家銷售額破千億房企樓市調控失

　　万科成国内首家销售额破千亿房企 楼市调控失效

　　截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元这1数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和

　　在调控政策不断推出的2010年，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩，这是否是调控再次失效的标志

　　揭秘最佳电子商务平台秘闻!行情近期可能发现大逆转 机构资金流向已产生剧变! 主力资金正密谋全新布局!业内人士认为，以堵为主的宏观调控政策，并没有加大土地供应力度历次调控已经证明，光堵不增的调控，只会屡调屡涨9月底开始的二轮调控除城市土地增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变由于地方政府的GDP情结和土地财政现状，即便出台第三轮调控政策，也很难从根本上解决问题

　　“政府出台的房屋信贷政策，从现在看来，基本上是无效的”

　　房企大狂欢

　　对于万科来说，1000亿的幸福来得有点快

　　据万科内部人士透露，前11个月，万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元再加上12月1日的新增签约金额，万科的销售额首次突破千亿大关万科12月2日晚间提供给本报的统计数据表明，截至2010年12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元至此，国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司正式诞生

　　“但这已经成为历史，我们还有更广阔的发展空间”当天，万科总裁郁亮给员工发了一封内部邮件，“感谢员工这一年辛苦工作，并希望大家更努力工作”

　　千亿，这是万科在2004年提出的2014年远景目标，现在整整提前了49个月而据中原集团预测，至11月份，已有11家房地产公司提早实现或接近完成了年度销售目标

　　普通人很难想象，在号称“史上最严厉”宏观调控的2010年，居然有那么多的房地产企业创下了销售新高即便是9月29日刚刚出台的第二波楼市调控政策，仅仅两个月以后也遭遇失效的危险

　　万科其实不孤独一批知名房企在经历月的销售火爆期后，成功扭转了今年4月调控启动以后销售低迷的形势

　　今年上半年，只有恒大一家完成了全年目标的50%，绝大多数房企销售没有达到全年的30%万科也仅实现销售额368亿，因此被质疑无法完成年初制定的800亿目标但8月以后，市场发生惊天逆转哪怕是七个部门9月29日作出第二波调控以后，亦未能阻挠开发商们喜气洋洋的销售势头

　　中原团体对13家标杆房企监测显示，截至11月份，预计将有9家房企提前完成年度销售目标这其中包括保利、复地、金地、雅居乐等等；而剩余四家，富力和华润也于11月份接近年度销售目标

　　据已公布11月销售数据的富力公告显示，截至11月底，富力总录得销售收入共约人民币280.94亿元，销售面积约2,162,300平方米与去年同期相比，销售面积下落了2%，销售收入却增长了24%富力对完成全年300亿的销售目标充满信心

　　为什么是万科

　　在一批房企的大狂欢背后，是中国历史上最严厉调控下骑虎难下的难题

　　经济学家赵晓认为，在供不应求的基本格局和流动性过剩格局均未根本改变的情况下，房价下跌只是小几率事件政府的调控将在与市场的较量中败下阵来

　　但郁亮认为，新一轮政策推出后，已对市场产生明显影响

　　根据全国工商联房地产商会会长聂梅生的说法，房地产调控已获得初步成效主要表现为：房价滞涨、成交量增幅下滑、房地产信贷增幅下落

　　但为何万科等开发商能获得如此灿烂的销售事迹

　　中原集团分析师刘渊把房企销售额逆市旺销，归结于房企产品线拉长以及二三线布局

　　“在调控的背景下，以高端住宅为主的绿城销售就不如去年去年底绿城甚至扬言要赶超万科”刘渊表示，万科的千亿销售也主要是由于其产品线主要为中端另外，其销售收益主要来自于二三线，而这部分地区受调控影响相对较小

　　万科提供的资料也显示，2010年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，目前进入城市超过40个，布局更趋均衡全面

　　“房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动”郁亮此前曾在公开场合表示，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间

　　郁亮透过资料告知：万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向具体包括两点，1是万科在产品上坚持主流定位，2是坚持快速周转的开发策略

　　据万科董事会秘书谭华杰进一步解释说，这意味着即使部份城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会他介绍说，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成

　　据了解，近年来万科业务构成中2三线城市占比有所提升环渤海区域今年前10一个月的销售规模，超过了此前一直领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头

　　龙湖地产一名不愿意泄漏姓名的房企老总认为，在经过前两轮宏观调控以后，房企的抗风险能力都在增强，故而，面对调控能够走出独立行情但他同时坦承，由于房价并未下跌，房企今年的利润率依然会增长他对明年市场依然看好

　　恒大、中海、龙湖等多家房地产公司此前泄漏，今年销售增长很大程度依赖于新拓展的城市和项目比如，龙湖10月份仅靠常州和青岛2个项目就获取了20多亿元的销售额

　　调控无效论

　　销售火爆，开发商对后市的信心正变得愈来愈强大

　　莫尼塔(北京)机构一项调查报告显示，开发商后市预期有所回升虽然多数开发商仍然认为12月交易量会环比下滑，但预期交易量环比继续上涨的开发商比例，从11月的9%升至31%，预期交易量环比下跌的受访者比例，从11月的64%回落至54%11月楼市超预期的坚挺，使得开发商开始重新向上修正自己的预期

　　与此同时，受销售良好影响，不缺钱的房企，更没有动力降价了

　　该调查显示，多数开发商依然认为12月价格会环比持平，降价促销的动力在迅速减弱；预期房价上涨的开发商比例也从上个月的9%回升至23%，认为价格环比持平的受访者比例为54%，而预期房价会环比下跌的受访开发商比例，从上个月的55%显着下滑至23%

　　11月份的房地产市场数据，可能会令决策层头痛

　　12月1日，中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，11月百城住宅均价环比涨0.82%，其中86城价格上涨深圳上海北京为11月住宅价格最高的城市其中，11月最后一周，深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间

　　在北京，9月29日后获得预售证的62个项目中，今年内有过2次以上预售证记录的项目为23个，这些项目二次调控后的价格相比之前上涨的项目到达了16个，占到了总量的70%以上

　　北京中原12月1日发布的调查报告显示，大部分标杆企业的销售均价相比2009年底均有明显上涨大型房企的大部分产品，已转向刚性需求的中小户型；主要布局城市大多是正在突起的二线城市，比如无锡、沈阳等，而这部分市场受到调控影响较小

　　“调控政策以堵为主，供应不给力历次调控已经证明，光堵不增供的调控屡调屡涨，9月底开始的二轮调控除北京增加了部份郊区土地供应外，其他城市增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变”北京中原三级市场部研究总监张大伟对本报表示

　　“政府出台的房屋信贷政策，从现在看来，基本上是无效的”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在近期与一位房地产老总交流中惊奇地发现，该老总把自己手下的钱几近都买了房子

　　“买了将近100套，大家都是买来防通胀的”曹建海认为，调控接下来，一方面要对地方政府实行最严厉的问责制；另一方面应当出台房产税；另外在货币政策上应该履行紧缩货币政策

　　海尔地产董事长卢铿在接受本报采访时，对近期量价齐升的势头也表示担忧他说，第三轮调控的出现完全有可能，但从土地成本来看，第三轮调控可能也是无效的

　　曹建海也认为，由于各级政府有严重的GDP情结和土地财政情结，即便出台第三轮调控政策，也可能是不痛不痒，很难从根本上解决问题

　　最近一周，武汉、杭州、温州、广州等地再次出现了新一轮地王

　　成交量重新回暖 房价达历史高位

　　二次调控刚满两月，看似低迷的上海楼市开始暗流涌动

　　调查发现，在刚过去的11月下半月，闸北、青浦、长宁、杨浦等区再现久违的开盘热销场面本被预期将会低迷结束的11月上海楼市也因此成功逆转，成交量逼近百万平方米，成交均价更是完全翻盘，达到了历史高位

　　有分析人士耽忧，时隔两个月，上海楼市或再次出现量价齐升的上行压力

　　调价刺激需求入市

　　在“金九银十”楼市成交大幅爬升带动下，上海各新盘售楼处的报价在7、8月的低位上有10%左右的上涨政府及时二次调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效控制，自11月份起，房价呈现回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，售楼处的房价有5%左右的下跌

　　让人意想不到的是，不到10%的调价，已刺激楼市中的潜在需求向优良楼盘“出手”

　　11月中旬，《第一财经》在青浦徐泾某高端楼盘销售现场看到这样一幅景象：车水马龙、人头攒动据售楼现场有关负责人介绍，开盘当天实现销售超过七成

　　在闸北大宁慧芝湖花园三期的开盘现场，排队争购的场面同样火爆，据售楼处工作人员介绍，开盘当日，购房者从早上9点起进场到晚上6点结束，整整9个小时，售楼处总共接待了千余组购房者最后，该项目在11月以约34000元/平方米的均价成交了389套

　　中国房产信息集团分析师薛建雄指出，受二次调控政策影响，虽然11月上海商品住宅成交环比下滑了28%，但仍达94.86万平方米，较今年前10月月均成交量73.8万平方米高出28.5%与此同时，平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下，11月再次上涨了2.7%，达到22627元/平方米

　　薛建雄认为，随着成交量的重新回暖，本轮房价调剂很可能在12月中旬就将结束

　　“10月以来的限贷、限购新政策作用只持续了1个月，就被市场上用‘假离婚’、借用身份证等方式化解而逐渐失效，楼市很有可能在通胀的推动下又重新回暖”薛建雄表示，进入第四季度，上海楼市在10月第一周达到高点，10月4日~11日当周的成交量到达42.57万平方米的年度最高水平，之后在限购、限贷政策的影响下延续5周下滑，至11月8日~14日当周成交量仅15.77万平方米

　　然而，时值年底，开发商开始加速推盘，11月新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%这在一定程度上刺激11月后两周上海商品住宅成交量突然反弹到21.2万平方米和32万平方米的高位

　　二手房买家亦顺势而动

　　与此同时，从上海各大知名中介机构处获悉，近期，二手房买家也正在加紧入市

　　两个月前，二次调控使得上海二手房市场成交在10月份应声下滑，环比跌幅超过20%进入传统淡季的11月份，二次调控全面实行，业内普遍对11月份行情不抱希望特别是11月上半月，在挂牌房源、来电带看量均出现环比下滑30%的状况后，11月份难看的数据也是情理之中

　　但是，从汉宇地产11月末对全市门店的统计数据来看，11月份二手买卖成交不降反升，环比增长16.48%，特别是宝山、松江等自住区域，门店成交量大比例增长，这在一手房环比下跌20%以上的市场背景下确切难得

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计亦显示，11月前28天，全市多个板块的二手房成交量较10月同期增长8%~10%不等，带看量的增幅则在20%~50%不等

　　其中，宝山顾村、杨浦新江湾城、杨浦控江、浦东金桥、浦东联洋等板块，刚需和置换型买家均积极入市，与其需求对应的100平方米左右两房、及150平方米左右3房房源，则是市场交投的热门所在据悉，11月的新增挂牌量仍与上月基本持平，待售房源在总体上的议价空间也较为有限

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，在限购、货币紧缩的形势下，大户型的可售量又较为有限，业主惜售；另一方面，买家在认准不动产保值的基础上，也青睐于购买高端楼盘的大户型目前，单价约5万元/平方米、面积150平方米以上的新增挂牌房源在1~2周内即可去化，比10月调控细则出台前缩短近一倍时间

　　专家：或将引发三次调控

　　在此背景下，一些分析人士开始产生楼市会再次量价齐升的耽忧

　　“从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘预期12月的供需量会止跌回升”薛建雄如是说

　　易居中国分析师付琦亦在接受本报采访时指出，目前开发商看待市场的态度偏向乐观

　　一位港资开发商代表认为，目前来看，房价还没有上涨，但未来一段时间或会出现区域性的差别“外环以内的楼盘新增供应相对较少，在旺盛需求的支持下开发商或会小幅上调报价，但外环外的供应量太大，一定时间内房价下调压力还是存在的”

　　薛建雄认为，政策都有固定的消化周期，一般在刚发布的时候效果是最大的，3~4个月之后，政策效果则基本得到释放转入2011年之后，开发商马上需要为新一年的事迹进行冲刺，以奠定全年的指标基础“此时楼市很容易被吹热，政府极有可能视情况在12月底或1月初再度进行调控从目前情况来看，能够采取的政策除了再度收紧信贷和限购门坎外，就只能是‘房产税’”

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