成本低速度快地产商香港配股集资冲动一触即美食

21世纪经济报道 谭璐

最近，香港流动性泛滥，资本市场“水浸”，而内地房地产股股价乘势大涨，开发商们则趁机配股集资，一切看起来顺理成章。

从 月初至今，多只内地地产股的股价升幅惊人，其中绿城中国（0 ）和合景泰富（0181 .HK）都上升了约190％，（,,）（）上涨约46％，而华润置地（）股价也从 月2日的8.16港元，涨到5月20日的14.46港元，上涨了约77％。

5月18日，华润置地配售 亿股，共集资42.第三种消耗90元宝获得大量奖励。为了早日逆天改命飞仙成功4亿港元，公司称，集资所得主要用于添置土地储备及日常营运。同日，（,,）也宣布供股集资5.24亿港元，用作扩大土地储备及未来业务发展。

危机过去了吗？

穆迪地产业分析师曾启贤在接受本报采访时表示，“配股可以减低其降价售楼来拉动销量的压力。不过，考虑到配股集资方式的高度投机性以及市场的高度波动性，我们此前并没有将这种集资方式列入在内。”

穆迪最新发布的报告延续了从去年以来的看空观点，对中国房地产开发行业在未来个月的展望维持负面，因为开发商仍然面对运营不确定性、迫切的再融资风险以及资产负债表流动性减少等问题。

国泰君安（香港）的地产业分析师姚峣对本报表示，估计接下来会有其他内地开发商在香港市场配股集资，虽然姚峣说，难以具体估计哪几家地产商会紧跟其后，不过目前股市回暖，“1.5倍PB的，都有可能。”

而建银国际地产分析师王韧在接受本报采访时也表示，预计会有越来越多开发商将选择这样做。“股价升了不少，选择配股说明企业对目前自身的估值是满意的。另外，很多开发商的流动性状况不太好，现在有机会集资，如果碰上土地价格合适，可以及时买入土地，摊薄整体地价，提高盈利。”王韧说。

资金压力未消

华润置地不讳言，此时集资正是由于看中了近期资本市场气氛热烈的良好时机，由于市场反应踊跃，配售股数由最初的2. 亿股增加至 亿股，配股价也以每股14. 4港元的上限定价。

华润置地并非第一家。4月初，（,,）就以每股6.95港元的价格，发行了2.82亿股，占配股后总股本的8％，融资净额19. 8亿港元。集资后，截至4月底，世茂房地产的可动用资金为80亿元，包括68.5亿现金及11.5亿未动用（不包括授信的150亿元）。

姚峣说，其实在市场上配股集资是很通常的做法，不一定是资金链有问题，“华润置地的配股价相当于21倍的市盈率，负债比率为45％，在地产公司里不算高，相信此次集资与资金紧张无关，只是在股市比较好的时候募集资金用作下一步的发展。”

不过，在穆迪分析师看来，大部分地产商的情况并不乐观。在穆迪给予评级的1 家发展商中，只有中海外、雅居乐(0 8 .HK)、丽丰控股()的未来展望为“稳定”。其他包括碧桂园()、世茂房地产、路劲基建()、沿海绿色家园()、合生创展（）、（,,）、上置集团（）、中国地产集团(018 )、绿城中国、中新地产（0056 .HK）的展望都为“负面”。

最近，地产开发商大肆宣扬楼市“小阳春”的美景，纷纷表示今年一季度的销售量显著上升。统计显示，今年头两个月，内地主要大城市的成交量同比显著提升了 0％。不过，穆迪估计，近期地产销售数量的上升，不会对开发商的利润水平带来持续的改善，因为交易量上升，大多是因为降价，目前住宅存货数量仍然很大。而过去几个月新增土地储备数量的减少，也表明开发商正加紧清空存货，并减少新楼供应。

曾启贤说，“房地产价格持续受到压力，住宅存货仍然偏高，成交量的回升不一定能持续。房地产商的资产负债表流动性及财务状况仍然较弱，特别是那些要在今年支付大量地价款的开发商。”

根据穆迪的统计，截至2008年6月底，上述1 家地产商的总现金余额比2007年12月下降了2 ％至 0亿港元。而到2008年底，这1 家地产商的总现金余额又比半年前再减少1 ％，大约剩下287.1亿港元。

至于在2009年和2010年的债务偿还方面，曾启贤认为，内地不少房地产开发商有较大的再融资需要，特别是为海外债务再融资的需求迫切。穆迪高级信用评级主任蔡当然承业也指出，国际市场或国外仍然缺乏流动性，开发商的本地贷款较多，不但增加持有人的从属风险，同时也减少了在债券条款规限下可增加借贷的空间。

至于近期由于违约风险而关注度大增的绿城中国与中新地产，曾启贤表示，它们近期都有募集资金的迫切需要。5月1 日，中新地产的债权人投票通过了以6. 折提前赎回总额约11亿港元中新债券的邀约，而绿城中国也回购了优先票据。

配股-买地？

通常地产商有四个方式解决资金问题：配股、银行借贷、发债，以及销售回款。

王韧说，“现在看来，向银行借款不是特别容易，而且规定资金要用于新项目开工。此外，银行在今年第一季度的贷款增长很快，额度很多已经用了，如果银行再大幅增加借贷额度，除非国家有政策上的改变，否则相对来说有点难。至于销售转好，我觉得是阶段性的过热，很难保持下去，销售回款在第二、第三季度开始会慢下来。所以配售是比较好的方式之一，而且股息率偏低，选择配股，成本更低一点。”

在A股市场，配股行动也已出现。5月21日，保利地产宣布，该公司非公开发行的申请已于5月20日获得中国证监会发行审核委员会有条件通过。

今年2月，保利地产宣布计划以每股作价15.89元，配售不超过总股本20％的股票，予包括其实际控制人中国保利集团等在内的最多10家机构，筹集最多80亿元，其中保利集团的认购额最多为15亿元。

截至2008年年底，保利地产的资产负债比率为70.78％，略高于2007年底的68.62％，因此决定配股以改善资本结构。今年，保利地产的房地产直接投资总额预计为215亿元。

王韧表示，在A股市场，也出现了配股的动向，但是A股市场与香港市场相比，审批程序会慢一点。

随着销售的复苏，开发商们又跃跃欲试，开始新一轮的土地竞购，配股集资成为资金的重要来源，而集资资金多用于购买土地。

曾启贤说，他也注意到一些地产商正在积极物色购入土地的机会。王韧也预计，除非销售突然变差，否则下半年开发商们会开始买地，“对于开发商而言，与其以后才买地，不如现在买，以后地价可能又会涨。所以一些资金比较强的开发商在现在的竞争态势下始终占据有利地位。”

此前，绿城5月初成功回购一笔高息票据，随后就斥资6.1亿元收购了Tandellen在北京东直门拥有的开发项目，透过发行1亿股作为支付代价，每股作价6.1港元。

姚峣说，目前股价估值比较高，配股的收益比较好。而今年底到明年，大量增加土地储备的可能性很高，因为明年是地产商们周期性的盈利高点，而且明年宏观经济也会转好。

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