高考加油开发商与信托公司十八般武艺还千亿兑账魏家

面对今年即将到来的第二波房地产兑付潮，监管层的态度愈发谨慎。

经济导报了解到，近期要求各相关金融机

构进一步加强对房地产信托业务监管，严格落实房地产信托事前报备制度，提前防控项目到期清算风险。

“近期出现了一些房地产信托纠纷案件，让投资者和监管者都嗅到了风险。”7日，西安交通大学经济与金融学院教授周广生对导报表示。中金公司此前预计，今年三季度，信托市场将迎来房地产信托类产品兑付的大，将有约1000亿元的规模到期。其中，7、8、9月份到期规模分别为340亿元、297亿元和362亿元。

不过，用益信托工作室首席分析师李旸对导报表示，虽然房地产信托兑能细化的尽量细化了付风险存在，但信托公司考虑到产品到期违约对公司带来的负面影响，即便是从他处借资金接盘，或者帮开发商另谋资金还款，也不会让产品违约。所以对于投资者来说，风险并没有想象中那么大。

于是，我们看到，在房地产信托兑付“洪峰”即将来袭之时，无论是卖股筹钱，抑或是借新还旧，一幕幕“大戏”正不断上演。然而，对于此举能否缓解房地产信托风险，接受导报采访的专家均持否定态度。

开发商的“鬼门关”

虽然今年3月份第一波房地产信托兑付潮平稳过渡，但近段时间房地产信托违约事件接连发生，让监管层不得不再次下文提醒信托公司防范风险。

导报注意到，仅近两个月，就有多个产品出现兑付风险。如信托对于南京联强集合资金信托产品未能按期偿付，最终通过华融资产管理公司接盘得以兑付；中诚信托因为北京(,)10亿元房地产信托到期未能偿还，也由华融资产管理公司接盘延期支付。此外，(,)（600748）公告称，拟收购华澳国际信托有限公司持有的中天兴业49.34%股权。业内人士分析，这可能是房地产信托到期无法兑付，转由大股东接盘。

“主要是之前房企一窝蜂地发行高利率信托产品融资，不乏有人抱着侥幸心理，为追求高利率盲目扩张，将赌注押在政府救市、市场回暖上，期待在信托产品到期前政策有所松动。”清科研究中心分析师郑知行对导报表示，“然而，今年"两会"上，政府不放松房地产调控政策的表态，让这一期望落空。销售的低迷以及即将到来的债务兑付压力，使得不少开发商陷入窘境。”

周广生也认为，“新国十条”颁布之后，政府对房地产的调控不断加码，银行对房地产开发商也收紧信贷闸门。房地产开发商只得求助于其他方式融资，信托成为最重要的渠道。用益信托统计数据显示，去年上半年共发行536款房地产信托产品，发行规模高达1670亿元，同比增长137.36%，平均收益率高达9.81%，超出其他产品平均水平近1.5%。

然而，巨额的房地产信托发行带来了不少风险隐患。随着产品到期日逼近，开发商难以偿还资金，违约事件频频发生。在安然渡过了今年第一波兑付潮后，即将到来的第二波兑付潮成为不少开发商要面对的“鬼门关”。

“滚雪球”式风险

虽然监管层强调预防风险，但是李旸认为，由于之前信托产品都是刚性兑付，投资者恐将无法接受信托产品违约现实，信托公司也不愿意其对公司产生负面影响，所以各方都会努力化解风险，“就算是借钱，也会把账还上。”

中金公司的报告则认为，由于房地产市场低迷，到期信托恐将面临还款风险，需要以降价促销、借新还旧以及项目转让等方式来应对。

实际上不带飞仙3.队里要拥有2个高暴击的输出型伙伴，已经有不少开发商开始通过卖股筹钱。5月21日，(,)（600823）发布公告称，其接第二大股东上海世茂企业发展有限公司通知，世茂企业对其原质押给中原信托有限公司的6224万股公司股份进行了解押。

然而仅仅过了8天（5月29日），世贸企业就将赎回的股份再次质押给对外经济贸易信托公司，以求通过发行新产品融得资金。截至目前，世茂股份的这位第二大股东，已经几乎将手中总计2.3亿股（占公司总股本比例为20.44%）的股份全数质押，对方都是信托公司。

不少信托公司更是尝试通过发行新产品的方式，帮助开发商筹集还款资金。诺亚财富统计显示，5月28日至本月1日，16家信托公司参与信托产品发行，30只信托产品可统计发行规模为44.28亿元，其中房地产行业吸金最多，5只房地产信托规模合计为17.85亿元，规模占比约为40%。

全国房地产投资基金联盟会会长坦言，在目前的房地产形势下，信托产品正运用各种手段应对兑付危机：有的通过发行新的信托计划接盘，有的利用自有资金介入或资产管理公司收购，还有的通过基金公司接盘。

周广生对这些做法是否能减少风险持怀疑态度，“现在通过信托渠道发新产品融资成本不小，开发商无法保证一年后政策是否会回暖、是否能够还款，风险最终会像滚雪球一样，越滚越大，成为系统性危险。”

“对于房地产行业未来可能出现的风险，市场依然需保持高度警惕。”诺亚研究总监李要深坦言，一旦出现系统性风险，国内近60家信托公司将无力去保证行业安全。因此，在频频提醒之后，监管部门应该进一步提高房地产信托的交易对手（房地产企业）和项目资质门槛。

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