二三线城市未来十年成商业地产发展机会.DG

【文章】来源：新浪房产 导语： 随着住宅市场价格不断高涨，遭遇政府深度调控政策，传统房企今年在住宅开发都不同程度的遇到挑战。在纷纷调整战略的同时，龙头企业们不约而同地在其商业地产扩大势力。统计数据表明，大部分住宅房企逐渐扩展在二三线城市拿地策略。 万科计划商业物业占到总开发物业的20％，保利地产近期典型新增 1幅土地 随着住宅市场价格不断高涨，遭遇政府深度调控政策，传统房企今年在住宅开发都不同程度的遇到挑战。在纷纷调整战略的同时，龙头企业们不约而同地在其商业地产扩大势力。统计数据表明，大部分住宅房企逐渐扩展在二三线城市拿地策略。

万科计划商业物业占到总开发物业的20％，保利地产近期典型新增 1幅土地列表中，商业及综合用地为19幅，比例在60％以上。华润置地也表示，商业地产所占的比例可能会达到40％左右，甚至会高一点。另外，首创置业将在未来三年内预计投资 00亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。金地今年土地投入的计划中，就有20％的资金会投向商业项目。还有一直在住宅领域发力的龙湖地产也进军百货业淘金，旗下一些大型综合项目的商业部分将由龙湖自主招商并运营。

上海弘基企业副总裁高栋在第四届亚太商业地产新格局高峰论坛演讲表示，二三线城市商业地产在未来十年都是很好的发展机会。08年到现在，上海一线城市商业地产开发以高端商务为主，向轨道区域外延式发展，属于借势发展模式。而二三线城市商业地产开发，仍停留在销售投资阶段，处于一种造势造城模式。他认为，商业地产开发离不开住宅，城市综合体的设计是商业地产跟住宅的有机融合，城市化开发进程中，应注重商业功能开发，而不能让新城简单的变成 死城 、 睡城 。

在二三线城市商业地产开发，造城模式比较成功的当属万达地产。近年来，万达的 订单地产 及城市综合体的商业模式在全国范围内飞速扩张。至2010年底，全国已开业的万达广场数量将累计达42个。而万达集团近期也表示，明年将在全国范围内新增17座万达广场。高栋认为，万达已经将商业地产发展成为一种模式，这中住宅与商业并举开发模式有利于他迅速在全国中小城市扩张。

却在3月29日休假期间而全佳全斯美德总监理端恒认为，万达地产仍然是地产模式的复制，其获利模式单一，短时间内只能靠大型商业带动住宅销售。这也是大多数房企在商业地产领域开发遇到的普遍问题之一，而产业整合是未来商业地产发展的一种趋势。

商业地产领域还有一个问题就是散售。本月初，市场曾传出环球金融中心欲散卖其高区办公物业的消息。作为上海现已建成的第一高楼，环球金融中心一直维持 只租不售 策略。而传出散卖消息之后，已有不少买家和机构表示兴趣。小陆家嘴写字楼销售市场基本空缺，特别是这种标杆性写字楼不会轻易出售，更不能随便散卖，这直接影响到后期客户入驻品质。

端恒透露，环球金融中心即使是有有意出售部分物业，在购买客户的资格甄选上条件也非常严格。首先必须5年以上自用客户，而不考虑纯投资机构；而且购买客户有一定实力，也会限制最小购买面积。据之前数据测试，上海环球金融中心高区物业的价格定位为6万至7万元/平方米。按单层约 ,000平方米的面积粗略估算，一层楼的价格约2.1亿元。

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