奥特莱斯变局首创中国基建的竞与合.源泉

继首创置业（）上月宣布退出佛山奥特莱斯项目后的10月16日，首创的合作方中国基建董事长林卓延在接受本报采访时表示，中国基建正在寻找其他合作伙伴，已和天津物资集团、五矿置业、集团进行了实质性的接触。

对于双方在佛山项目的分手，他解释，这样做是有助于利益最大化和投资者的收益最大化，且方式更加灵活。目前，共有两个运营团队负责奥特莱斯中国的招商引资工作：一个隶属于首创，由首创聘请的原北京燕莎总经理万文英负责；一个是法资商业地产公司SCC与英国FREEPORT联合投资成立OOM商业运营公司，主要负责人来自中国基建。

据透露，佛山项目的运营和招商主要由OOM负责，位于北京市房山区的奥特莱斯项目的商业运营和招商工作则完全由首创来做主导。两个商业运营团队的文化不同，“我们既是合作，也同时是竞争的关系。”林卓延说。

“分合”背后

9月26日，首创置业发布公告称，公司拟将位于广东佛山的项目直接间接共55%的股权悉数出让，包括其他相关股权，作价5.8亿元。至此，佛山项目由中国基建集团有限公司（下称“中国基建”）接手，首创置业退出。

首创置业和中国基建2009年在香港注册成立奥特莱斯（中国）有限公司，“芭蕾雨”是两公司合作后创造的新品牌和商业模式，也被称为奥特莱斯综合体模式。提出了“ +X”理念，其中“ ”是指奥特莱斯、现代服务商业群以及生态休闲住宅，“X”代表的是地方特色资源产业，由三重复合功能构成。

时至今日，双方合作取得的芭蕾雨项目共有广东佛山、北京房山、浙江湖州以及海南万宁4个。

在出售所持有的佛山项目股权的同时，首创置业又买回了合作方在浙江湖州项目上的权益。若收购完成，首创置业与中国基建合作的4个项目的归属变为：中国基建全资控股佛山项目，首创置业全资拥有浙江湖州项目。房山项目首创置业持有99%股权，海南万宁项目首创置业持有55%股权。对于股权变动，刘晓光解释说，并非合作终止，而是缩小了合作的范围。

刘晓光曾在接受本报采访时表示，首创作为传统开发商，并没有太多的商业资源，而经营奥特莱斯必须拥有更好的渠道，更低的折扣和更多品牌，“全靠自己做是忙不过来的，必须寻找有资源的合作方。”

但从首创与总部位于香港的中国基建集团合作的三年时间来看，并非如当初想象般顺利。根据原计划，北京、佛山芭蕾雨奥特莱斯本应于2011年内相继正式开业。但首创置业2011年业绩报告显示，北京、佛山、湖州、海南万宁奥特莱斯四个项目商业部分目前均处于招商阶段，预计将于2012年开始对外运营。

无论是房山项目还是佛山项目，开业时间都是一推再推。最快开业时间被推迟至201 年初。

林卓延解释称，为佛山项目专门开通的12车道的道路没修建好，影响了佛山项目的开业。根据与当地政府的协议，明年元旦之前，政府完成配套设施的建设，包括水电部分。而前年年底，佛山项目就已经和70多个品牌签约，今年下半年又引进了60多个品牌。

房山项目开业时间也再次延至明年初。10月16日，在首创置业和途家战略合作签约仪式上，首创创新研究中心总经理袁庆华在本报的追问下表示，房山项目开业时间推后，是希望把工作做得更稳妥，引入更多的品牌。

据刘晓光透露，房山是首创奥特莱斯最先开业的项目，其余项目明年也将陆续开业。

奥特莱斯目标过于超前？

2010年初，刘晓光曾公开表示，未来 年内，首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心，“5家店未来投资将近 00多亿，最大的店将投资100多亿。在未来5至10年内，此种类型店面数量将增至 0家。”

林卓延也曾公开表示：“芭蕾雨未来计划在中国的50个城市全面展开，投资规模预计达到500亿（元）”。

但很显然，理想和现实的差距较大。正略钧策咨询副总裁薛迥文在接受本报采访时分析，传统地产商向商业地产转型必然面临的困难是资源和人力的困难。商业和住宅是两个完全不同的业态，商业需要专业的运营团队来管理，他认为不只是首创受到了困扰。

而合作是否是解决资源困境和人力困境的根本出路？

今年上半年，首创置业获得江苏昆山奥特莱斯项目，其中并未有中国基建的参与。中国基建也拥有一些首创未参与的奥特莱斯项目。

亦有业内人士告诉本报，地方政府提到文化抑或商业地产都很感兴趣，主动出击四处引商。但无论是首创还是中国基建，未来若想更好的扩张，必须建立成熟和完整的商业模式。

对于正在探索模式创新的首创置业来说，奥特莱斯模式只是十大创新模式之一。刘晓光对本报说，首创希望达到“人无我有，人有我优”的状态。发挥首创集团独有的土地一级开发商、基础设施建设商以及大型金融投资集团的优势。

突然听见公交站牌传来 啪啪 声然而转型并非一蹴而就，目前首创置业的主要利润构成还是住宅的销售。截至2012年8月底，公司累计实现签约面积约108万平方米，较去年同期上升56%，签约金额约79亿元，较去年同期上升18%。

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