地产业务毛利率持续下滑中国中铁长期债务能

地产业务毛利率持续下滑,中国中铁长期债务能力存隐患

作为国资委管理的特大型央企——中国中铁（）1月29日披露了2018年主要经营数据，其中公司房地产开发业务签约合同额在2018年全年达到530.3亿元，同比增长47.1%，成为多项业务中增幅最大的业务。

2007年，中国中铁在A+H股同时上市，公司集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源开发、基础设施投资、科研咨询、资本运营、金融信托和外经外贸于一体的多功能特大型企业集团。

近几年，中国中铁房地产开发业务的销售额，受到房地产限购、限贷调控政策影响，2014年销售额出现回落，此后三年销售额缓慢回升，直至2018年中国中铁的销售额终于有较大突破。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，中国中铁以60.18的综合得分，位列第31位。

大手笔拿地，土地储备持续扩充

销售额提高的同时，中国中铁也在持续积极补仓拿地。

2018 年上半年，中国中铁房地产二级开发项目共计170个项目，分布在北京、上海、广州、深圳等50个城市，上半年新增土地储备80.55万平方米，凭借央企融资成本相对较低的优势，下半年中国中铁的拿地力度也没有减弱。

2018年11月23日，北京中铁诺德房地产开发有限公司竞得云南草海一宗商住地块，成交价约24.92亿元。同月26日，中铁诺德以70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块，溢价率为25.36%。

随后，中铁置业以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。12月10日，中铁置业集团有限公司以底价54.06亿元摘得广州白云区一宗住宅用地，折合楼面价为1.83万元/平方米。中国中铁仅半个月的时间就花费207.6亿元用来购置土地。

从2013年至2018年，中国中铁的土地储备倍数在行业内一直都处于中下水平。2016年，中国中铁有意增加土地储备，期末土地储备面积达到近五年的最高值1719.2万平方米，而随着签约销售面积的增加以及新增土地储备面积的减少，中国中铁的土地储备倍数在2017年降至近五年的最低值3.76，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数4.39。

2018年上半年，中国中铁的土地储备倍数为7.16，较上年同期8.8下降18.64%，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数7.96，土地储备还需要持续扩充。

营运能力领先，毛利率连续下降

存货方面，中国中铁2013年至2017年的存货基本维持在2200亿元到2400亿元间， 2018年上半年中国中铁的存货降至1445.86亿元，截至第三季度存货回升至1629.62亿元。

同时，得益于公司新签合同有所增长，预收工程款相应有所增长以及公司房地产项目销售回款较好，预收售楼款增长。

中国中铁2018年上半年的平均预收账款897.23亿元，较上年同期712.34亿元增长25.96%，三季度同比增长26.5%。由于存货的下降以及平均预收账款的增加，反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2018年上半年也降至1.61，同比下降49.53%。低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数1.86，去化速度加快。

2013年至2016年中国中铁的预收账款结转收入的效率也实现整体上升的状态。自2013年的7.71提高到2017年的9.33。

近两年中国中铁的预收账款周转率开始出现下降趋势，由2016年的9.33降至2017年9.07,2018年上半年持续同比下降16.22%，三季度同比下降17.08%。虽然中国中铁近两年的预收账款周转率有所下降，但依旧远高于同行业3/4分位数0.84。

预收账款的周转速度，是企业能否在往后日子中获取足够资金以支持企业发展的重要指标，以上两个指标表现出中国中铁位于行业前列的营运能力。

中国中铁的毛利率在2013年至2015年一直较为稳定，2016年主要由于基建建设和勘察设计与咨询服务业务毛利率下降，导致公司整体毛利率下降2.1个百分点，2017年起中国中铁的毛利率开始逐渐回升。2018年上半年，公司整体毛利率回升至9.99%，较上年同期9.25%增加0.74个百分点。

但是中国中铁作为一家综合性企业，整体毛利率并不能代表其某一业务的毛利率。财报显示，2013年至2017年中国中铁房地产开发业务的毛利率分别为30.34%、30.29%、25.85%、26.51%和24.49%，整体表现出下降趋势。

2018年上半年，中国中铁房地产开发业务业务实现营业收入122.05亿元，同比增长11.84%，毛利率27.83%，同比减少0.42个百分点，低于行业中位数32.52%。该业务毛利率下降的主要原因是受制于房地产行业宏观调控，收入增长略低于成本增长。

中国中铁对期间费用的控制能力一直较好，5年来一直维持在5%左右。2018年上半年，中国中铁的财务费用同比增长 80.42%，主要原因一是外部融资规模和成本增加；二是开展资产证券化业务，利息支出增加；三是汇兑收益较同期减少。公司整体期间费用率为4.37%，同比下降0.72个百分点，低于行业1/4分位数7.81%。

杠杆水平持续优化，现金少长期偿债能力差

负债方面，2018年上半年中国中铁总负债6926.75亿元，与年初的6743.64亿元相比增长了183.11亿元，扣除预收账款后的资产负债率为75.98%，同比下降0.8个百分点，略高于标准排名统计的100家上市房企的中位数74.35%。

另外，公司净负债率自2013年起逐年大幅下降，从2013年的106.53%降至2017年的20.82%，行业排名下降到1/4分位数之下。2018年上半年中国中铁的净负债率42.65%，截至2018年第三季度，由于有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债的增加，导致中国中铁的净负债率同比上升5.07个百分点至51.71%，仍处于行业较低位置。

中国中铁反映偿债能力的各项指标近五年来均没有太大幅度变化。其中调整后的速动比率在2016年达到近五年的最高值0.84，2017年维持0.84水平，但位于行业中位数0.96之下。2018年上半年，中国中铁调整后的速动比率为1.03，同比上升25.61%，高于行业中位数0.99，短期偿债能力持续提高。

长期偿债能力方面，通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年上半年中国中铁的该项指标同比下降47.7%降至0.23，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.5。2018年第三季度，指标稍有回升至0.26。根据其行业排名，中国中铁表现出较差的长期偿债能力。

值得注意的是2018 年上半年，因国家持续加强金融监管，致使部分项目业务融资能力不足，工程结算和款项拨付滞后，导致公司存货和应收款项增加。另一方面，公司为保障项目有序推进，减少不必要的损失，垫资了部分款项。同时，为使房地产业务能够有序发展，公司适度进行土地储备，因此产生较大经营性现金净流出，同比多流出8.55 亿元。

公司投资活动产生的现金流量净额为-168.56亿元，同比多流出90.09亿元，主要原因是投资类项目股权投资和在建工程投入增长。同时得益于外部融资规模的增加以及公司通过债转股吸收的投资，中国中铁筹资活动产生的现金流量净额扭负为正，为188.84亿元，同比多流入200.84亿元。

公司现金流净额主要依靠融资活动的现金流支撑。并且2018年上半年调整后的现金比率仅为0.18，不及行业1/4分位数水平0.19，现金十分不足。

推进节能减排，加强环境治理

中国中铁凭借37.1万平方米绿色建筑二三星建筑面积以及60.18的绿色信用指数得分排名“2018中国上市房企绿色信用指数TOP50”第31位。其中，中铁阅山湖 C组团（C1~C11# 、C170~C183#）项目获得绿色建筑二星标识。

公司积极开展节能减排工作，2017年发布了中国中铁十三五节能减排规划，全面推行节能减排标准化工地建设，推广应用新技术、新工艺和新设备，提高能源利用效率的同时对污染物排放量进行严格控制，加大技术改造和淘汰落后设备力度，减少废气、废液的排放，充分利用废渣等废弃物。

2017 年，18 个项目被确立为第五批全国建筑业绿色施工示范工程，71 个项目获得中国中铁股份有限公司节能减排标准化工地称号。全公司每季度按时完成节能减排数据统计和总结分析报告，年度万元营业收入综合能耗（可比价） 为 0.0571 吨标煤/万元，同比下降3.22%，圆满完成了节能减排既定年度工作目标。

同时，对于公司投资、设计、资源类企业作为投资主体的建设项目，坚持依法进行环境影响评价，履行环境审批程序，其环境保护项目必须纳入项目总体施工组织设计，确保相关基建、技改项目防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。

为保证生产、生活区各类污染源污染排放及处理设施的正常运行，公司持续加强对生产过程中废水（液）、废（烟）气、施工扬尘、噪声（振动）、固体废弃物（碴）、放射性危害的排放控制管理，建立目标、制定措施、落实、确保达标排放。

公司积极参与国家重点环境保护实用技术和示范工程的评审、推广工作。中铁七局郑州市南四环至郑州南站城郊铁路工程，中铁大桥局港珠澳大桥主体工程、宜昌庙嘴长江大桥等项目荣获2017年全国建筑业绿色施工示范工程。

如今的地产业，降杠杆已经成了各大房企的当务之急，拿地也相对谨慎。而中国中铁作为央企，凭借融资成本相对较低的优势，大量增加土地储备，或许也是一种发展之道。但在“一掷千金”的同时，也要时刻注意现金问题及日后的债务风险。

云南生物谷产品

生物谷灯盏花品质

云南生物谷产品有哪些种

孩子感冒流感如何是好
怎样治疗小儿积食发热
MACC考试科目