从普六数据看房地产市场的变化

从“普六”数据看房地产市场的变化

在《从第六次人口普查数据看计生政策的调整》中，我们已经分析了中国人口的代际变化情况及可能的发展趋势。毫无疑问的是，这些发展变化趋势必然对房地产市场产生深远和决定性的影响。

中国目前的房价为什么涨得让国务院都无能为力？巨额资金及权力的投机逐利当然是主要的罪魁祸首，地方财政的贪婪也是幕后主使。但最重要的，还是因为有着现实的市场需求——所谓“刚需”。这个刚需来自三个方面：一是主动或被动的居住条件改善（比如大量的旧城改造中的“被改善”），二是城镇原住民中的新增人口居住需求，三是农村人口向城镇转移产生的居住需求。正是围绕着这些“刚需”，房地产市场才成为各方神圣妖魔的逐鹿场，演绎出一台台正义与邪恶、文治与武攻、恩怨与情仇的举国大戏。

然而，“普六”的人口数据及可能的政策调整，势必将一颗毁灭性的定时炸弹投放在房地产这个巨型舞台的中央，从而注定了舞台及演员的黯然命运。

我们仍然从人口年龄结构入手来分析。

首先，六十年代后半期和七十年代前半期这个高峰人群的自住房购房期大多已经过去，现在只有很少一部分还处于居住改善需求当中。但是，其强大的经济实力和中庸的投资眼光，却使这部分成为目前投资购房的主要群体——应当说，在很大程度上，是这批人支撑了现在疯狂的房地产市场。

而接下来的第二个人口高峰——八十年代后半期人群，将在五年后进入买房高峰期，并持续六七年左右。

之后，由于九十年代后人口基数的快速降低，加之五O后空巢老人逐步离世留下大量空房，城镇原住民对新房的需求将迅速下降。

再看城市化人口转移方面。我个人认为，由于城市承载能力逐步进入极限，加之中国工业化进程进入后期阶段，工业发展从数量型向质量型调整，城市新增就业岗位将逐步减少。因此可以说，中国的城市化进程在经过前十年的高速运行后，速度将逐步回落，并在今后15年左右的时间里结束。

在这十五年里，估计有约1.5亿农村人口向城市转移，并呈前高后低态势。因此可以肯定的说，2020年以后，中国的城市化将趋于停止。

最后，在所谓“旧城改造”方面，由于近年来大跃进式的圈城拆迁运动已将大部分所谓城中村改造完毕，加之我们坚信中国政府最终将会在强制拆迁方面进行严厉限制，我们有信心判断，旧城改造风潮将在新一任政府上台之后的两三年内迅速减退。

因此，我非常的坚信，正如我以前已经表达过的，中国的最后一波房地产交易行情（不一定能成为价格行情）将在数年以后的本轮调控政策结束以后出现。而2020年以后，中国的房地产市场将迅速经过衰退期进入到漫长的稳定状态。

而可以肯定的是，这并不是房地产市场的唯一问题。

房地产市场还有一个致命的问题将是户型结构的失调。

由于大家都知道的政策限制，目前中国的商品房主要以小户型为主，两房及以下的房子占总量的一半以上，三房特别四房的房子相对比较少。

但是，随着计划生育政策的调整，十到十五年后，四口之家将成为普遍的家庭模式。到那时，三房、四房的大户型房子将不再是奢侈品，而是基本的生活需求。

而我无法预知的是，那时，中国会不会兴起新的一轮拆迁运动，将大量空置的一房、两房夷为平地？

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