成长的烦恼雅居乐突围美食

地产快公司2008年是雅居乐成长的节点，从这一年开始，雅居乐经历了从走出广东一隅到全国化扩张的步伐；这一年承受了大摩资金困扰和降价危机等一系列成长中的问题。战略调整过后的阵痛究竟还要持续多久？清水湾这个投资需200亿元的巨无霸，能否在供过于求的南海岸边，在长达10年的开发周期中以茁状的姿态生存，雅居乐的故事或许是正赶上市场调整期而进行战略转型的房企值得借鉴的生存样本。

■本报 曾冬梅 广州报道

“为什么能卖这么好？”“都是谁在买？”“这种销售状态能延续多久？”“把大笔资金积压在一个项目上是否过于冒险？”4月14日下午，雅居乐（ 8 .HK)香港业绩发布会现场几乎成了清水湾项目的答疑专场，面对台下众多疑惑的眼神，雅居乐集团董事局主席陈卓林提供的是很官方的回应。

用旗舰项目的骄人表现作为总结过去一年经历的开场，或许可以冲淡业绩表现不佳带来的负面气息。然而，跌出百亿俱乐部，大本营销售业绩大幅下滑，布点战略受质疑等也是摆在雅居乐眼前不可否认的事实。

虽然秉承广东开发商低调风格的陈卓林不愿过多评价清水湾项目，对与Aetos的协议纠纷也含糊其辞。但即便是外人也不难察觉，2005年年底上市后一直顺风顺水的雅居乐，终于在2008年真正体验到了成长中的烦恼和苦楚。

旅游地产困局

个月前，海南清水湾销售中心，虽然已经在全国各大城市举办了规模盛大的项目推介会，但清水湾项目的营销团队还是有些忧心忡忡，对第一期产品的销售前景显然没有把握。而对这个总投资达200亿元的巨无霸项目，当时业内的声音也是质疑多过理解。

据了解，在整个2008年，三亚市的登记销售面积仅为109.7万平方米，而截至2009年1月 1日，三亚的可售住房面积为210. 2万平方米，供过于求的态势已然出现。“2009年的市场消化状况预计和2008年持平，市场就这么大。”当地官员坦言。

海南清水湾的建筑面积高达900万平方米，按去年的数字计算，就算包揽了三亚全年的销售量，也得卖上9年。现实是严酷的，目前三亚在售的新盘已经接近40个，未来还会有大量的新项目分割市场份额。从这些数字来看，外界对这个项目盈利前景的担忧并非无稽之谈。

月28日，海南清水湾开盘，销售额达8亿元，“大大超出我们的预期”，雅居乐副总裁黄奉潮的声音中难掩惊喜和一丝的如释重负。然而，持保留意见者则把海南地产目前的严峻形势和14年前地产泡沫联系在一起，更愿意相信这个数字里面蕴涵着运气成分，认为“市场就这么大”的现实已经给海南清水湾长达10年的开发周期埋下了风险的种子。

在因雅居乐而为市场所瞩目以前，清水湾的优质海水主要被当地村民利用来养虾，甚至有人统计，清水湾当时的虾塘数量占到了整个陵水县虾塘数量的2/ 。很难说这片媲美夏威夷、巴厘岛的绝美海岸被用于养殖业是否属于资源浪费。

而实际上，在过去的一年，海南清水湾受到的高关注度令雅居乐的神经一直处在紧绷状态。在开售之际，突然遭遇“大摩行贿门”事件，不远千里赶来的购房者们纷纷对销售人员提出了这个项目会否归于烂尾结局的疑问。摩根大通甚至宣称，如果大摩要求全额退款，雅居乐2009年度负债比率可能升至189％，因此将雅居乐的评级从“中性”降至“减持”。资本市场则以雅居乐股票暴跌21.7％印证了该项目的沉浮对于雅居乐的意义。

烦心事远不止一件，美国对冲基金Aetos单方宣布退出惠州白鹭湖项目，要求拿走当初投入的12亿元定金，双方纠缠了大半年时间，目前仍未有定案。

白鹭湖和清水湾是雅居乐旗下仅有的两个度假性综合项目，对于以住宅开发起家的雅居乐来说，将产业链延伸至与住宅有诸多交集的旅游地产是最容易实现的战略转型。一位业内人士表示，两个项目一起遭遇负面事件，也许有巧合的成分，但更多的是市场对雅居乐成长模式的考验。

走出去还是留下来

雅居乐2008年年报显示，占集团营业额八成比例的珠三角市场表现相当不乐观：其中中山的销售金额和销售面积较2007年分别下降了 8％和 6.9％。珠三角地区的业绩下滑直接导致了雅居乐跌出入围才一年的百亿俱乐部。

去年9月，陈卓林表示，因市况不佳，雅居乐决定实施全面收缩战略，省外多个项目延缓进度。这是雅居乐自成立以来首次转攻为守。

1985年，一个名为时代家具的有限公司在中山悄然成立，这就是雅居乐的前身。7年后，中山市雅居乐房地产开发有限公司成立，它开发的中山雅居乐花园，成为珠三角地区著名外销楼盘。当时恐怕没人能想到，这个当年的家具公司，2005年已经在珠三角开拓了一片天地，并以雅居乐地产控股有限公司之名在香港联交所主板挂牌上市。

最终赢得了他的心。 在上市后的第一份年报中，雅居乐表示会继续致力于珠三角地区的房地产业务，当时其所有项目都位于广州、中山和佛山。而2006年年报的封面只有10个大字——“走进雅居乐，走向全中国”，这一年，雅居乐在上海、南京、成都、西安、海南、重庆等城市新增了大量土地。按照规划，2007年应该是这些省外项目开花结果、雅居乐实现级别跃升的重要节点，但与国家更严厉的宏观调控不期而至。2008年上半年又遇资金问题，雅居乐可谓壮志未酬。

“市场过度集中也常常等同于风险，2008年珠三角是全国房地产调整幅度最大的区域，雅居乐已经感受到了痛苦。”标准普尔企业及基金评级副董事符蓓表示，2008年6月，标普宣布将雅居乐的评级展望?新的技能追加由正面下调至稳定，理由是雅居乐在珠江三角洲地区具有较高的收入集中度风险，而该地区受到信贷紧缩政策的影响尤其明显。

雅居乐自然不甘心束手待毙，2008年年底，一场覆盖所有项目，以折扣换销售的自救运动轰轰烈烈地展开。南京雅居乐推出的“限时限量特价房”大幅调价 000多元/平方米；佛山雅居乐部分单位，比高峰期的房价回落50％；而在雅居乐的中山总部，“回到2000年售价”的口号极具震撼力。

此次割肉让利，雅居乐回笼了大批资金，但也引发了全国范围的品牌危机，因业主不满降价而导致的纠纷此起彼伏。

而且此举也并未获得资本市场的认可，2009年 月2日，标准普尔再次下调雅居乐的评级，由稳定降至负面。

“信用指标下降反映了雅居乐的盈利能力弱于预期。”符蓓解释，盈利能力的下降反映在雅居乐疲软的销售和加大的价格折扣幅度，也显示雅居乐的财务状况在抵御2009年不利经济展望冲击方面的能力有限。

虽然存在市场过于集中的风险，但走出省外也未必就能一举破局，“价位低、需求高的外地市场也是一直被看好的。”国泰君安分析师姚峣表示。

符蓓则认为，如果不能在当地市场取得领先地位，那么所谓的全国布局其实并没有多大意义。或者正是出于这些顾虑，雅居乐在省外扩张的方案上一直举棋不定，走出去还是留下来成为摆在雅居乐面前的一道选择题。

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