土地流拍房价下跌成谜局.鼓励

周三（9.28）纽约ICE洲际交易所棉花期货受到欧债危机影响经济观察报文/苏晶 目前正是国内房地产商的隆冬季节。不论是潘石屹的“百日剧变”，还是王石的“5、6月关键点”，都显示了房地产市场的资金紧缩，正把部分房地产商逼向生死线。从今年一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11％来看，房地产市场似乎仍然很“火”，但如果看真实成交量，恐怕会打一个很大的折扣。

我们注意到，最近土地市场正出现转凉的迹象。根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果的分析，在2007年，全国主要城市总体综合地价水平为每平方米1751元，综合地价增长率为1 . 7％，比2006年5.19％的综合地价增长率上涨了8.18个百分点。但这种土地价格上涨趋势并没有持续下去。最新数据显示，2008年一季度，全国主要城市综合地价水平为每 平 方 米 1778元 ， 同 比 上 涨12.12％，涨幅比上季度高0.21个百分点；环比上涨1.54％，涨幅比上季度低1.67个百分点。 其中，我国主要城市土地价格涨幅有所回落，部分城市出现负增长和零增长。据统计，在2008年一季度，已上报数据的46个监测城市中， 8个城市的地价综合增长率集中在- .00％至 .00％之间。城市综合地价水平出现负增长的城市依次是湖州-7.07％、佛山市顺德-2.56％、厦门-1.46％、东莞-0.6 ％、成都-0.57％、芜湖-0.11％；另外，西宁、兰州、福州的综合地价增长率为零。 另一个值得注意的迹象是，最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，引起部分城市房地产市场的波动。而市场状况一直比较平稳的合肥、芜湖等二线城市日前也出现了流标、流拍，让市场为之侧目。更有甚者，今年4月初，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，退掉去年9月高价拍得的一块 “黄金地”。这实在是为了摆脱资金“绞索”的无奈之举，也是房地产商以前疯狂抢地而遭到的报复。 导致土地拍卖流标、流拍的原因，仍然是资金紧张。业内人士透露，目前开发商的资金自有率普遍只有25％左右，约75％的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到 5％才能申请委托贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。 观察土地流拍与房价下调的现象，我们大致可以看到一种时间关系：在半年前一线城市开始出现土地流拍之后约三四个月，一线城市的楼盘开始出现价格下降。现在二线城市的土地开始流拍，是否会在三四个月后重演楼价下跌的现象？由于这不是一种规律，结果我们还未可知。 如果说房地产开发和房价是“火”，土地市场和房地产融资就是“薪”。现在土地市场开始“转凉”，会不会对房地产市场釜底抽薪？这种可能性值得高度关注。如果今年对房地产的紧缩政策形势不变，今年底国内房价增幅有可能出现较大的放缓。国内学者钟伟表示，房地产开发贷款当然存在风险，但如果继续过分收紧，那么开发贷款的不良率并不见得比温和有序收紧来得更低。两者孰轻孰重，值得决策层好好掂量。

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