地产完善制度安排保障房可不差钱计划

地产：完善制度安排 保障房可不差钱 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点：

纵观我国保障房历史，保障房建设在思路上体现了2大转变：一是由“有住房”到“有房住”的转变，租赁型住房（包括公租房和廉租房）占比明显提升；二是覆盖面明显扩大，从过去8%不到提升十二五末期的20%，除继续保障低收入人群外，中低收入人群通过公租房和限价房也将被纳入保障范围。

其文化的构成 十二五规划指出，保障房建设的终极目标是建立多层次的保障体系，政府与市场分别解决不同人群的居住需求。商品房市场的地位得到明确肯定，保障房建设的顺利实施，有助于商品房摆脱政策的持续打压，从而回归到正常的发展轨道。

2011年开工1000万套保障房不差钱，2012年资金压力较大。在假设社会资金充分参与的前提下，以目前已经到位的 000亿资金，1000万保障房开工已无大碍，不过2012年依然存在资金缺口，预计资金缺口将超过1000亿。如果土地出让金出现明显萎缩的话，缺口将更为严重。

推进保障建设的两个关键因素：一是吸引社会资金充分参与，我们认为除了考虑税费减免、财政贴息等方式外，还可以考虑建立保障房的预售制度、建立社会资金参与的退出机制（特别是参与公租房经营）以及扩大贴息范围或者通过配建适当的商业等方式，提高保障房利润率水平，充分吸引保险、信托和银行贷款资金参与保障房建设。另外一个关键因素是：要切实加强保障房的土地供给，防止出现过去4年来土地出让计划屡屡低于预期的情况发生。

保障房投资高点出现在2012年，投资达到2. 8万亿，随后逐年回落，投资增速从2011年开始亦逐年回落。

由于其占比商品房投资在2012年达到 0%，其增速回落对房地产开发投资下拉影响非常明显，开发投资在2011年预计能维持在 4%左右，但2012将回落至26%，201 -2014年增速更是维持在12%以下。

保障房从2012年开始陆续竣工，预计当年竣工590万套，201 -2014年迎来竣工高峰期，每年竣工高达1000万套。对低端商品房市场的影响将会有所体现。