中国房价还能涨多久为何房价不能出现大跌

中国房价还能涨多久 为何房价不能出现大跌

在动笔写以此为题的文章之前，我扪心自问，自己知道答案吗确实不知道要是知道的话，不就可以赚大钱了吗但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因

对价差的偏好重于对价值的偏好

我曾经写过一篇文章，专门研究A股高估值现象 ，认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因如果一个市场的流动性非常好，则溢价水平（期望回报率与无风险利率之差）可以相对低股市中可以用换手率来反映流动性好坏A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍（年交易额与平均可流通市值之比），中小板超过9倍，创业板则超过12倍而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板

今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多

国内的房地产交易同样也是非常之大，根据国家统计局数据，今年月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本

数据来源：海通策略团队

一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是同感投资来获利国内居民家庭在资产配置上，大约三分之二配置在房地产上，远高于大部分国家居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产，同时，房价高估问题也必然存在

人民的权威人士访谈中说，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化’去库存’，而不应通过加杠杆’去库存’”同时，他也首次提到“房地产泡沫”，表明了高层对于高房价的担忧

对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、香港、新加坡（属于华人圈）和上海、深圳等此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯中国最大的互联公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好

“隐形刚兑”普遍化抬高资产价格

刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平中国股市26年来，退市的公司屈指可数，小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅

那么，房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢实际上也是存在的比如，三、四线城市的房地产库存现象长期存在，如果按照市场化原则降价销售，库存是可以化解的但事实上，当地政府会干预房价，前期购房者也会反对降价出售因此，房地产开发商在商品房的销售方面存在多重约束

然而，最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例为何政府一定要支持房地产业的发展呢这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快这也是为何PPP项目推进较难的原因

有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌

由于中国目前的市场经济体制不同于西方，政府的力量还是比较大，因此，“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的

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