受多次调控影响年北京别墅量跌价涨.蹭飞

2010年年内连遭两次调控，使得别墅市场遭逢巨变，成交量骤跌，让2010年北京别墅市场再陷深度回调。但是，别墅价格却没受影响，依然上涨，受到高端市场的争抢。同时，受到成交量下降的影响，别墅供应量也有较大幅度下降。

成交量骤跌47.86%

刚刚进入2010年北京别墅就已经提前遭遇严寒，据亚豪机构数据统计显示，从2009年12月单月成交494套直落至2010年1月的218套，首度发出了回调信号。本轮回调态势仅仅维持了2个月，就在4月冲破高点，实现成交5 8套，也创下了全年单月成交套数的最高纪录。随后政府出台了一系列调控政策，尤以限贷、限购对别墅市场影响最大，观望和打压恐慌情绪肆虐5、6、7三个月，而6月的82套单月成交量也创下了自2008年 月后 0个月以来的首次破百。虽然在月成交量有所回升，但继续迫于政策打压和对市场预期的不明朗，成交量始终没有再次拉升，维持在 00套左右小幅震荡，至此2010年月共累计成交2915套，较2009年同期跌幅达47.86%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2010年北京别墅市场的回调完全在预期之内。我们在看待别墅市场的时候需要注意两点，既要满足商品房运行规律，同时又应该兼顾别墅特色。2008年整体大势不好，别墅市场已经遭遇了较大幅度的成交跌落，随后2009年市场回暖，曾一度被压制的刚性需求必然反扑。因此，当出现2008波谷和2009波峰的时候，2010年回调的走势已经在意料之中，而可喜的是，在经历了这几轮大起大落之后， 2010年的成交现状已更趋于理性，回归到了一个平稳的走势，这对未来北京别墅市场的良性发展是有很大帮助的。

成交均价上涨42.1%

2010年的北京别墅市场就仿佛在波涛汹涌的大海上行驶的巨轮，起伏动荡从未停歇。据亚豪机构别墅市场专项研究统计显示， 2010年月，北京别墅市场实现累计成交2915套，成交面积12008.12万平方米，别墅类型成交均价24461元/平方米，累计总销售额264.47亿元。同比2009年同期，别墅成交套数减少了47.86%，成交面积减少了41.6%，但成交均价却增长了42.1%。

任启鑫表示，看待别墅绝对不能只看量，价的增幅在2010年也是十分明显的。可以做一个简单的对比，2010年北京商品住宅成交量同样下跌了45%，但价格却仅增长了 1. %，而北京别墅市场虽然量跌47.86%，但成交均价同比却增长了42.1%，以2%的量跌换来2010年8%价涨。他说：“我曾经形容北京别墅市场就像大海中行驶的巨轮，即便少了几位登船的客人，但它依旧是高端客群争相追逐的不二之选。”

新增供量锐减 8.2%

支柱就是支柱从2008年遭遇重创开始，市场就已经进入了一轮新的调整期，这次调整是在重新摸索政策和市场的未来走向，特别是开发商，也在寻求新的突破点以规避市场风险。数据统计显示，截止到2010年11月 0日， 月北京别墅累计新增供应为24 9套，新增供应面积86.58万平方米，同比分别下降 8.4%和 8.2%。别墅供量锐减，再次激化了别墅市场的供求矛盾。

业内人士分析，别墅市场的稀缺化是从200 年别墅用地审批被叫停就开始了，但真正的稀缺其实只是指向纯粹的别墅项目，一些靠上下层贯穿，左右几间打通的项目仅是为购房者提供了一种类别墅生活，与真正的别墅产品还存在着较大差异。2010年绝对是对别墅市场有着阶段性里程碑意义的一年，两次新政调控特别是限购令的三令五申，让北京别墅市场出现了产品层面的大洗牌，之前靠拼接方式出售的类别墅产品因为要同时取得多个产权而被迫受阻，市场又重新回到了原点，因此虽然新增供量出现近4成的锐减，但从成交均价上却换来了42.1%的高增长，未来谁能够将别墅产品做到纯粹谁就将拥有稀缺价值，同样也就会获得别墅产品最有竞争力的核心优势。

均价超5万豪宅猛增 .6倍

据亚豪数据统计显示，2010年1—11月北京别墅市场成交均价超过50000元/平方米的项目就多达14个，这与2009年的 个项目形成了鲜明的对比，增幅一跃提高 .6倍；除了推出豪宅项目数量的增加，超50000元/平方米均价的成交量在今年1—11月多达121套，这个数字较2009年的25套更是激增了 .8倍之多。

任启鑫分析，2009年的北京别墅市场是让所有开发商都欣慰的一年，然而2010年的市场却是让所有开发商都激动的一年。他说：“我们一直在谈纯粹的别墅产品，又一直在反复重申别墅的稀缺性，当一种好的产品越来越少，那相应的价值也就会越来越大，别墅豪宅化反而是最贴合市场发展规律的。”

2010年宏观经济大势已趋于明朗，人民币升值预期加剧等一系列因素都导致通胀的抬头，再加上国际经济回暖态势低迷，不少高端人士为了资产避险，纷纷选择购买保值能力较强的别墅，这也成为豪宅别墅再度受到追捧的另一原因。

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