二三线城市未来楼市主战场.蹭飞

一线城市土地市场“僧多粥少” 开发商纷纷转战二三线城市

一线城市：就是中国最核心的那些城市经济体，深圳、北京、上海和广州。这四个城市无论在GDP、经济总量、收入水平、市场成熟度，还是由此派生出来的需求、价格、市场秩序等各个方面都有高度的趋同性，和其他城市的差距是全方位的。

二线城市：没有明确的定义，他们往往是某个区域（城市群）的辐射重点。比如大连之于东北，成都之于西南，杭州之于长三角，天津之于环渤海，青岛之于山东半岛等等。即便是在上述提到的区域内，有影响力和辐射力的城市也绝不是唯一的，像南京、武汉、沈阳、济南、合肥等等也被归入二线城市。尽管在个别城市的归属上不同的人有不同意见，房地产界大体上是认可这样一个划分的。

去年12月的决定放宽二线城市的户籍控制，这对一些集中在二线城市发展房地产的企业而言是一大利好。因为2009年的全国各城市楼价，基本上依然是一线城市如深圳、上海、北京、广州的升幅大过二线城市，原因就是由于人人都想往大城市发展，而此新政策的出台，可以使全国不同省市的发展比较平衡。

也正因为如此，不少大开发商纷纷抢占二线城市开发地块。日前，有业界人士表示，虽说这并不意味着开发商将逐渐淡出一线城市，但由于一线城市土地市场“僧多粥少”，寻找二三线城市中有发展潜力的土地进行开发是必然的趋势。

让市场感到惊人的一组数字是：去年万科、保利、中海等十大房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达81％。其中，以绿城在二三线城市土地储备所占比重最高，达到了95％；中海、华润所占比重也都达到89％。这也反映出开发商正在调整市场重心，逐步向二三线城市发展的扩张策略。

这些也表明，地产行业已经将新的增长点投向了二三线城市。

房企进军二三线城市有三种模式

“开发商进驻二三线城市，不可以简简单单复制一线城市的运作模式，而是要找到新的立足点和增长点。”有关开发商表示。二三线城市与一线城市相比，在客户需求、开发模式方面存在很大的不同，自主性需求更为明显，因此开发商必须寻求合理的开发模式。

据了解，此前已有不少开发商向二三线城市扩张，也形成了房企在二三线城市扩张的三种典型的模式。第一种模式为直营连锁的品牌扩张模式。第二种模式则是品牌地产直接扩张模式，这也是目前不少国内大型房企的主要扩张模式。例如万科、富力等品牌地产上市公司，在把北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场作为主战场的同时，直接在二三线城市成立分公司，收购当地项目或者土地进行开发。第三种模式则是资本输出，即开发商通过认购二三线城市开发商的部分股份，参与当地房地产项目的开发建设，从而实现从一线城市向二三线城市的扩张。

投资区域地产 可把握三类机会

两人1992年相识看好二三线城市的开发商，也并非就是全部项目照拿不误，其实也是择优而取的，离省会近的城市通常会优先发展，因为这些地方的地价房价会随省会的带动而上涨。有股市分析师就透露，辽沈商圈、胶东半岛、长三角-安徽一线、珠三角、成渝及武汉、长沙等地区，是目前资金最密集的地带。其中尤其值得注意的是，成渝、辽沈、苏锡常、天津等四个区域，2009年受到资金关注最大。在众多的二三线城市中，潜力最大的要属重庆与成都两个城市：地价比较低，虽然供应量比较大，但房价已经呈现出上涨的态势。的分析师预测：“重庆房价就是涨到10000元/m2也不足为奇。”

有市场人士就表示，整体上看，区域地产投资机会的把握可以从以下几方面入手：一是高铁或轨道交通的影响，随着空间距离的拉近，天津板块、长三角南京无锡板块以及珠三角，包括佛山中山珠海东莞都大有潜力；二是产业转移的影响，像长三角地区的安徽板块，受到承接东部产业转移的影响而带动楼市的发展；三是政策层面的影响，如海南岛计划的影响，就吸引了大量的开发商进入。其中，较为典型的是随着珠三角城际轻轨络的加速构建和形成，具有环境和价格等突出优势的珠三角7座二线城市，目前就已成为广州、深圳这两个一线城市的接力者，成为领跑广东房地产投资增速的新生力量。

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