提高首拍门槛沪地王集中营规避高溢价.DG

上海高价地聚集区——青浦赵巷特色居住区再推低密度优质宅地。

近日，上海市规土局发布了今年第166号土地出让公告，推出了4幅位于青浦区和嘉定区的经营性用地。其中，赵巷特色居住区16号地块引发业内关注。该地块位于有“地王集中营”之称的赵巷特色居住区，且容积率仅为1.02，被业界称为今年以来上海推出的稀缺宅地之一。

从去年9月至今，该地块经历了两次预申请。此次是其二度预申请后正式进入出让环节，起拍总价为14.087亿元，比去年首次预申请时的10.8 62亿元高出了 0%。

业内人士认为，虽然当前上海土地市场频频遇冷，但如此稀缺的低密度宅地对开发商依然具有较强的吸引力，成交价格可能会比较高。在房地产调控大方向不变、严控土地高溢价的当口，出让方将该地块的起拍价大幅抬高，有规避高溢价率之嫌。

你要以一个普通的用户心态去观察重要起拍楼板价超万元

土地出让公告显示，赵巷特色居住区16号地块总出让面积144482.4平方米，规划为居住用地，容积率为1.02。

该地块的挂牌起始总价为14.087亿元，折合楼板价约为9559元/平方米。根据出让文件，该地块将建5%的保障房。在剔除这部分保障房面积之后，该地块的实际起拍楼板价将增加至10062元/平方米左右。

上海市规土局站信息显示，赵巷特色居住区16号地块在去年9月曾进行过一次预申请，当时有 2家企业领取了申请书，但最终因无人参与预申请，导致该地块未能进入出让环节。去年12月，上海市规土局宣布该地块终止预申请程序。根据当时的预申请公告，该地块的起始报价为10.8 62亿元，折合楼板价为7 52元/平方米。

在首次预申请失利后，上海市规土局今年6月发布2011年第1号预申请公告，再次推出了赵巷特色居住区16号地块，但当时并未标明起始价格。如今，该地块正式推出，14.087亿元的起始总价较首次预申请上涨三成。

调高起拍价的秘密

“16号地块是为数不多的优质地块，成交价有可能很高。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，从近两年该区域地块的出让情况来看，由于整体规划和区域优势明显，赵巷居住区俨然已成为“兵家必争之地”。

该区域地价在近几年更是节节高升。2007年11月，龙湖地产以15亿元总价竞得赵巷特色居住区8号地块，楼板价为10000元/平方米，这也是该区域宅地楼板价首次跃上万元。2009年7月，以 0亿元摘得赵巷10号地块，楼板价涨至14500元/平方米；2010年12月，和记黄埔以16亿元竞得赵巷17号地块，将楼板价刷新至21000元/平方米。

不仅仅是楼板价，上述 宗高价地均是当年度的区域“地王”，平均溢价率高达211.9%，赵巷特色居住区一度因宅地溢价率过高，被称为“地王集中营”。

汉宇地产市场研究部的报告显示，在最近 个月内，赵巷板块在售的独栋别墅签均价为45401元/平方米，联排别墅签均价为29 97元/平方米。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，以该区域房价测算，作为为数不多的优质地块，赵巷16号地块成功出让的几率非常高，但难以突破和黄地块近200%的溢价率。

“这就是调高起拍总价的秘密。”一位不愿具名的开发商表示，如果该地块以首次预申请时7 52元/平方米的起拍总价出让，必然会出现高溢价率，而将起拍总价上调三成后，则可规避国土资源部要求上报高溢价率地块（指溢价率超过50%的地块）的规定。

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