降準釋放7500億增量未來樓市以穩為主

　　降准释放7500亿增量 未来楼市以“稳”为主

　　10月7日，在国庆假期的最后一天，央行发布通知，自10月15日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点根据央行解释，降准约将释放1.2万亿资金，其中4500亿元用于偿还10月15日到期的中期借贷便利（MLF），此部份MLF当日不再续做，实际将释放约7500亿元增量资金

　　根据以往市场表现，每次降准或多或少都将对房地产市场产生利好影响，尤其是此次降准少了前几次的定向意味，且释放增量资金也较大但是，这一次降准，似乎并未对楼市造成太大的影响

　　易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报分析道：“房地产目前最大限制条件就是金融的严控，其中包括土地端和销售端，在土地端，房企开发贷受到严格的信贷政策管控，而销售端又受‘限价’政策和个人房贷利率提高的掣肘此次降准并未涉及这几个方面的放松，也无从谈对房地产的放松”

　　严调控下 降准对楼市缓释作用不大

　　而降准释放的资金，则被认为对房地产资金压力缓释作用不大

　　中泰证券研究所高级经济学家杨畅分析认为：“降准确实带来流动性的宽松，但原来银行间市场并不缺钱，政策意图主要在于对冲国庆假日期间，香港等外围市场的大跌”

　　陈洪海更是坦言，降准对开发商贷款取地、对新房信贷影响都不大这主要在于，原本银行间市场并不缺钱，但对银行信贷资金流入房地产行业，目前有严格管控

　　招商银行深圳的1名员工告知时代周报，当前招商银行对房企开发贷的额度比较宽松，贷款利率也在公道范围以内，并不会高出10%，但是审核非常严格，要看房企申请的项目、房企资质等情况而定，一般而言，大房企申请贷款会比小房企容易一点

　　据了解，自从楼市调控加码、房地产开发贷款政策收紧以来，各大银行对房企开发贷均有严格审核，要求房企已取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证等，并要求房企持有一定比例的项目预算投资，其中中国银行要求房企持有资金比例不低于30%

　　今年以来，银保监会也处罚了多家银行信贷资金违规流入房地产的案例

　　在个人信贷方面，目前个人房贷压力也不见减弱

　　融360统计数据显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率已连续20个月上涨，达到5.69%，其中执行利率上浮20%-30%银行数增多，128家银行上浮20%，30家银行上浮25%，28家银行上浮30%工、农、中、建国有四大行也上浮了15.9%

　　购房者信心也未见提振根据中原地产监测数据，9月以来，中介房源带看量已长时间呈下降态势深圳中原研究中心数据显示，中原经理指数已经连续5周下调，最近一周（10月1日至7日）经理人指数下调3.72%，报49.86%

　　时代周报访问深圳多家中介机构门店发现，大多数中介门店依旧一片冷清，即使挂出了多个房源的优惠信息，也鲜有人问津

　　去化减速 房企资金压力增大

　　实际上，自今年以来，房地产下行趋势不断明显尤其自9月以来，多家房企多个楼盘打出了降价、优惠等口号，但市场反应并不如预期

　　根据克而瑞研究中心数据，9月全国楼市出现出供应增加但成交不足的情况9月29个重点城市商品住宅供应量2949万平方米，环比上升12%，然而去化仅2388万平方米，环比下降7%

　　进入10月，市场表现依然不佳

　　而与之俱来的是前期业主不满降价而进行的“房闹”维权

　　前不久，行业“老大哥”万科更是首开退款先河国庆期间，万科厦门白鹭郡2号楼开盘，为争取去化回款，楼盘取消了前期业主所具有的到户电梯、精装修等条件，以低于前期的价格进行销售，最终引发前期业主不满和维权终究，万科以退款了事虽然万科官方宣称，退款是因为向前期业主许诺的入户温泉无法实现但无论如何，“退款”已成事实

　　据不完全统计，目前已有上海、合肥、杭州、上饶、厦门、广州等多地爆发退房维权，触及恒大、万科、碧桂园等多家房企

　　去化成绩不佳也加剧房企资金压力

　　数据显示，今年前三个季度，已有恒大、万科、碧桂园、融创四个房企销售突破3000亿元但今年回款额定在6300亿元的万科，虽然在前3季度完成了4315.5亿元的销售业绩，但回款额仅完成了不到50%

　　另外，房企去化增速相比2017年也在放缓

　　“随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了事迹上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓包括多家龙头房企，销售事迹都开始出现了逐渐放缓的迹象”张大伟根据对今年前三季度房企销售情况总结道，“但与此同时，房地产行业‘拼规模’现象加剧，房企更需资金进行规模扩大”

　　在此情况下，不少房企转向发债或前往资本市场、海外市场融资据不完全统计，截至9月30日，今年已有154家房地产企业共发行400只房地产信誉债，规模4044.55亿元，此外在资本市场上，截至目前房企宣称的融资计划已达数百亿元

　　未来楼市以“稳”为主

　　虽然降准资金对房企和居民购房的直接影响不大，但此次降准也释放了一定的信号

　　陈洪海分析，降准释放了两个信号：1是扶持实体经济，二是房地产调控目前已经基本稳定“这个稳定并不能说是放松，也不确定以后是否会再加码，但是已基本是稳定了目前房产税都延期了”

　　根据国家统计局最新发布8月70城房价数据，虽然我国70个城市中，67个城市新居价格环比上涨，但变动幅度较小统计数据显示各城变动幅度-0.3%-2.0%之间，其中四个一线城市新房价格环比上涨0.3%

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，虽然此次降准央行明确表态是为了扶持实体经济，但过往经验也告诉我们，从来没有哪一次能把降准后的资金完全管控流到实体经济里，房地产还是会有所受益

　　但“即便降准给房地产带来了一定程度的资金松动机会，但绝不意味着房价会再次出现上升，当前限价、限购、限贷等调控政策仍旧从严，而且在宏观经济比较严峻的大形势下，中国房地产更要稳字当头”宋丁表示

　　在巨大的压力面前，与其寄望于降准资金起到缓释作用，房企还不如努力从想其他办法融资，甚至大多数选择继续“降价跑量”

　　陈洪海表示：“开发商目前资金链普遍比较紧张拿地偏谨慎，销售四季度会想尽一切可能去货”

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则认为：“正如央行所强调的，本次降准依然是定向降准，并不是大水漫灌，考虑到上一次降准后楼市政策不松反紧，我们还是要审慎观察楼市调控政策有无同步变化，不能轻易将其乐观地与楼市救市等同起来当然，房地产作为资金密集型行业，同样属于宏观经济的一环，货币政策保持流动性的适度充裕，有利于为行业营造一个较为有益的大环境，其意义对楼市自然是积极的”

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