上市房企转型大潮跨界转型叫好难叫座

　　上市房企转型大潮 跨界转型叫好难叫座

　　2015年已过半，楼市也在跌宕起伏中展现出了众生百态，从互联+，到+保险、+金融、+医疗，再到布局大消费、大金融，房企正将触角伸向各行各业，甚至抛弃房地产主业但是我们发现，部分主流房企仍然是基于创造价值这1出发点，进行多路径转型，“去地产化”并非唯一前途本文以“转型创造价值”为主题，探讨各主流房企转型、试错的方向及可行性，以展现房企转型热背后的冷现实

　　江苏一家本来每年利润只有一两百万的物业管理公司，近两年做起了代客养花生意，利润迅速扩大四五倍通过这1不起眼的业务，该公司掌握了海量的客户数据，下一步准备利用这些数据，联络三甲医院发展社区医疗服务他们还希望借助强大的苗圃培育能力进入更多小区，并在构成一定规模后，打造一个面向社区的电商平台

　　这家物管企业的故事，是房企转型大潮中的一个缩影截至目前，宣布转型的上市房企已超过50家

　　在转型方式上，各家房企也是“脑洞大开”，瘦身、分拆、跨界各显神通万达公布的数据显示，目前万达百货累计开店86家，而去年底则为99家，半年时间门店数减少了13家，但收入同比增长了17%；今年上半年，碧桂园、中海等房企先后宣布，计划分拆旗下业务独立上市，碧桂园筹划分拆酒店业务，中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 宣布将物业管理业务分拆上市；而外界更关心的是房企跨界转型，如恒大地产扩大矿泉水、粮油等领域，万达先后将目光投向马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业，绿地团体则参股了上海市农商行、东方证券等

　　体内转型深耕房地产主业

　　公众对房企转型的理解，通常只停留在他们向房地产以外的领域跨界却不知，房企的转型远非那么简单

　　研究报告称，房企的转型路径，有开发模式、产品战略、营销战略、管理战略、业务战略等五个方向

　　面对越来越复杂的市场环境，不少房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发上半年，碧桂园与中国中铁、万科与万达等都进行了业务合作，被认为是强强合作的典型案例

　　除了在项目开发上更多使用合作方式外，转向区域综合开发也是方向之一区域综合开发，一般是指房企根据城市的整体建设计划，配建区域内的基础设施和公共设施项目，涉及到房屋、道路、管建设等多个方面向区域综合开发转型能够提升企业土地获取能力，并能够把握先机提前在区域布局同时，因为区域综合开发涉及范围广，无疑为企业提供了新的利润增长空间，促进房企多元盈利此外还能够加深与政府的合作，为企业后续发展提供积累

　　绿地的地铁投资便是其中的典型通过投资地铁，绿地可以借助轨道交通取得更多优良地块，并且参与到城市的基础设施建设领域但是，这种方式对房企的资金实力要求比较高类似地铁、高速公路等基础设施，需要房企在前期投入大量资金，且资金回收期较长

　　此外，开发商还可通过由重资产转向轻资产等方式，实现开发模式的转型

　　但相比开发模式的转型，房企在产品转型方面做得更多比如，从大盘开发转向小型化此前，以大盘开发而闻名的碧桂园，目前已开始转向小型化开发碧桂园今年4月获得的上海市嘉定区徐行镇地块，土地总面积仅6.24万平方米

　　因此判断，碧桂园的产品正在向小型化转变碧桂园方面也在今年6月的一次座谈上表示，一线城市的产品确实不会再像过去那样走大盘策略

　　此外，户型的调整也是今年开发商转型的一个趋势以原来擅长开发豪宅产品的绿城为例，今年新入市的桃李春风、江南里、杨柳郡、留香园、桃源小镇5大项目中，杨柳郡主推40平方米、70平方米公寓，桃李春风则是仅83平方米的小户型

　　在营销方面，开发商大量选择通过大数据采集，找出购房人群、分析客户需求、实现广告投放、完成精准定价和销售以中海地产的大数据营销体系为例，在深圳中海九号公馆(楼盘资料 业主论坛) 及济南中海西岳珑城项目的营销中，不论是拓客、蓄客、开盘都利用大数据进行客户鉴别，每一个环节都有很高的客户转化率

　　跨界转型叫好难叫座

　　相比开发商上述内生式的转型方式，业界更关注的是房企在地产业务之外，大量开展的其他业务，比如物业管理、社区O2O、家装、金融、健康养老、能源、农业、文化娱乐等，可谓层出不穷

　　研究认为，从行业转型方向看，这些业务多数是未来的发展趋势，或是企业结合自身优势拓展的外围产业，与主业其实是相辅相成的

　　事实上，房地产行业的多年发展，已衍生出了一条庞大的上下游产业链，但在很长一段时间里，开发商对这块蛋糕并不感兴趣若非移动互联技术的快速发展，社区O2O可能也不会迅速走红

　　社区O2O爆发力大，但前期投入高，企业难以找到有效的盈利模式；至于家装行业，市场大，但利润低，而且和房地产周期息息相关；社区医疗也是投入大，而且品质医疗服务引进难；社区金融服务多为小额理财，规模大，但是难聚拢

　　根据《每日经济》调查，每家开发商都有自己的业务转型方向，但都表现得极为谨慎现阶段，大部分都是将转型业务视为“试验田”，并未急于推进一家房企的品牌经理告诉，目前企业在这方面的动作很大，有些项目看上去已有成果，但在对外介绍时却极为低调，因为感觉其中尚存在非常多的不确定性

　　房企之所以对转型如此畏敬，和很多房企上一轮转型失败有关2010~2013年，就有一部分企业尝试过转型，其中很多“主业+房地产”型企业如酒鬼酒、重庆路桥、国栋建设、广汇股份等逐步剥离了房地产业务另有一部分“房地产+X”企业如华侨城、万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)、世茂股份、冠城大通等，向地产产业链相干领域或金融、矿业等转型

　　但转型结果并不乐观，旅游地产、养老地产至今仍处于探索阶段，具有较强盈利能力、可复制性强的代表性项目非常少；在对行业了解不够、缺乏专业管理团队、下游市场不景气、环保升级和对海外并购风险估计不足等前提下盲目转型，致使大部分涉矿房企的矿产业务至今也难以贡献利润；保障房业务虽然一定程度上对冲了政策风险，但回款压力一直难以躲避；相对来说，转型金融业的企业通过股权投资，还是取得了不错的投资收益

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