十年后中國房價最貴的城市是北京還是深圳1

十年后,中国房价最贵的城市,是北京还是深圳?

今天，全国房价最高的城市是北京2018年12月，北京二手房均价到达了6.3万元每平方米，排名第二的是深圳，二手房均价5.8万元每平方米

十年前，全国房价最高的城市是上海，那时上海均价1.6万元每平方米，排名第二的是北京1.19万元每平方米，排名第三的是深圳市1.06万元每平方米

十年后的今天，北京和深圳实现了在房价上对上海的超越暂且不论这是喜还是忧，只从房地产作为家庭财富的角度分析，下一个十年，哪个城市的房价可能会是国内最高的

不少朋友认为是北京，因为北京汇集了国内最好的医院、高等院校同时一些公共社会福利方面，包括世界500强企业、金融机构总部以及居民储蓄等，相较深圳，北京都要明显领先一头

但是经过最近一段时间专题研究，道哥认为下一个十年，我国房价最贵的城市大概率会是深圳为什么这么说

先看下过去十年，一线城市之间的房价变化规律过去十年，北京、深圳的房价涨幅都达到了430%以上，其中深圳涨幅444%全国排名第一，北京第二这个差别也许并不是很大，但主要的变化产生在最近5年和最近2年

2008年到2013年这5年，整体上一线、二线城市限购限售限贷等限制性的房地产政策都比较弱房地产市场还充斥着投资和投机的需求，北京、上海、深圳这样的城市，房价相当程度是由有钱人来定价的，他想买多少就可以买多少这5年时间，北京房价上涨超过210%，明显领先于全国所有城市，同期深圳房价涨幅也不小，但只有137%在资金投资和投机推动下，全国人民都希望到北京买一套房子

2010年以后，尤其是2012年之后，一线城市开始采取了不同程度的限购政策从2013年到2018年最近五年，房价涨幅出现了新的变化,深圳房价上涨了130%，北京房价只上涨了67%

可以看到同样是在过去的十年里，前五年由于限购、限贷、限售等房产调控政策比较宽松，北京房价实现了快速上涨，明显高于深圳

再看这轮房地产调控政策落地以后，尤其是今天北京、上海、深圳几近采取了完全类似的房地产调控政策在这种情况下，深圳房价表现出了非常大的韧性，涨幅明显领先

2016年12月到2018年12月，深圳房价上涨了74%，北京房价只上涨了13%相当于2018年12月北京二手房均价基本上和2016年12月均价大体持平了，只高了10%多点

综合斟酌这些因素，道哥认为，不出意外的话，下一个十年，深圳房价将会实现对北京的超出

接下来看一下，深圳的房地产市场逻辑是不是能支持道哥这个判断呢

首先，房价上涨背后重要的因素，包括上半部分提及的高等院校、医院、金融资产总量、500强总部数量，和银行储蓄，在过去十年，最近五年，北京和深圳的相对关系并没有产生变化

那么为什么北京房价增幅变慢了，而深圳房价能够保持很大的韧性呢背后变化最大的是人口

最近五年，深圳的经济增幅比北京快了不少，但总体看还不明显，分歧还称不上巨大，而人口的变化却可以说是天壤之别

人口方面，近五年，北京市人口增长了2%，深圳市人口增长超过22% 从2016年到2018年，深圳市人口增长了9.2%，北京人口是负增长

今天北京和上海都实行了严格的人口限制政策，但深圳和广州依然对人口保持开放态度在2015年、2016年、2017年，深圳市常住人口分别增加了60万、52万和63万，北京的人口几乎零增长，甚至是负增长

在严格的房地产限购、限售、限贷环境下，房地产价格相当程度上是由具有购买力的刚需推动的这很大程度上是与人口增加密切相关的

最近几年，深圳成为了我国常驻人口流入最多的城市，每年人口增量超过了50万人相信在不断流入的这些人口的推动下，未来十年，深圳市房地产的需求和价格都会得到强有力的支持和推动

而北京的房地产市场，一方面要疏解部分事业单位、企业，非首都功能的部门搬到雄安去，虽然今天还没有兑现和落地，但这一天恐怕是迟早都要来的

另外再看一下深圳市人均居住面积根据2015年城市统计年鉴来看，深圳城镇居民的人均居住面积只有20.6平方米，北京已是31.6平方米，比深圳整整多了11平方米

北京人民不断地改善自己的居住条件，追求幸福生活，相信深圳居民同样也会有这样的诉求，通过居住面积，可以看得到，深圳对房地产的需求更刚性一点，改善性需求更迫切一点

顺便告知大家，根据2018年的数字，深圳市常住人口是北京的56%，但是深圳市的土地面积面积只有北京的12%

无论如何北京地域还是比较宽阔的,北京还有大量的纵深远郊区县没有发展起来相对来讲，深圳土地面积显得非常狭窄

再加上深圳紧邻香港，香港今天房屋均价已达到了20万的水平综合考虑这些因素，下一个十年，深圳市房价超越北京并不难

这里边唯一的变量因素是，未来十年北京是不是会改变对人口限制的政策，或者说，北京市人口限制政策在未来十年是否能够奏效如果真的见效了，如果雄安新区实现了一部分功能和人口的疏解，那么 “十年后，深圳市房价超出北京”这个判断大概率会兑现的，让我们一起拭目以待吧

过

年

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