红海还蓝海库存几何北京公寓的深度思考.源泉

发布时间：2021-03-10 23:06:25

红海还蓝海？库存几何？北京*公寓的深度思考！

昨天的一个项目上，和陈会长、刘老师、务老师聊到北京*市场情况，包括这几天的媒体报道，也都提及一些库存数据天量，包括潜伏供应巨大。那末这个市场真相到底如何？爱刨根问底的伟哥*没有事干，所以花点时间梳理一下，客观的议论一下：

北京*公寓是红海还是蓝海？库存几何？供应几多？客群在哪？

发个誓，数据全部来源客观，不然让伟哥明天还去二龙路。

9.眩晕(Blackout)固然伟哥在梳理数据前，也坚定的认为，北京商业市场及*市场的潜在供应量天量，但数字说话：本文分别从库存、销售、潜在供应看这个市场。

1：库存到底多少？3.6万套还是2.4万套？北京目前商业及*库存高不高？

这几天大家看到的库存数据是北京*物业库存高达3.6万套，创十年纪录。这数据昨天伟哥也是探讨了一些，整体看，可能在口径上有点小问题。

首先：北京商业库存到底多不多？

我们看，北京房地产交易管理数据：

期房加现房库存中，商业单元加办公单元的合计总数量为3.9万套。

整体看，北京目前3.9万套的商业库存并不是历史高点，*近几年商业部分（包含*）的库存变化其实不明显。

从2010年到2015年4月，这5年半期间，新增商业供应52004套，去化商业供应52279套，整体看库存与去化基本平稳。并未出现延续明显的库存积压。

而且总所周知商用物业，很多也可能涉及到土增、开发商自用，也就是：

第1个结论：北京过去十年商用物业库存并未上涨，目前的库存并不恐怖。

其次：北京*库存到底多不多？

*公寓其实并不是官方名词，业内都知道，这其实就是规划上的问题，很多其余其实不需要那么多商业办公，很多六环外都供应写字楼地块，谁会去办公？这种情况下，其实自然会诞生出从表面看是商业，事实用处上是居住的物业。

目前北京的商用可居住（因为这类用处上的改变并没有明确的官方特点，所以伟哥简单的用一个面积区分，低于100平米的都可以认定为居住用处，高于100平米的区间划分大部分居住的可能性很小）可以分为*公寓与*公寓

A：*公寓类的库存多少：14124套

整体看，这部份库存主要是在2010年有所减少，但在2012年限购后大幅下降，特别是注意看供应，基本安稳，因为属于平层，所以性价比相对较小，未来再增加供给的可能性也较小。

B：*公寓到底多少？9180套。

*公寓其实是因为商业计划中的层高空间，限高相对比较宽松，这致使了整体北京*物业在未来将成为*类的主流。

从市场数据看，9180套的供应量超过了2011年，但从*值看，目前的9180套库存低于2013年全年的销售量。

C:全北京的*库存到底多大？23304套。

整体看，目前市场库存中有K套的酒店式公寓，如果剔除，北京目前的可售*类（不一定肯定用作居住）这部分的库存量与供给量看，的确在积压，但主要从2014年一年产生。目前的*的库存总量为23304套。占北京所有商业库存的比例为60%左右。（固然这只是说这部分具备了居住条件，购买其实不完全会全部居住）

D：过去十年中，*类物业谁卖的*牛逼？

*多的项目单盘*卖到了100亿+，单个项目的签约套数乃至达到了9504套。

2：北京*类物业的潜伏供应到底有多猛？会不会是个恐怖的天量？

这个话题各有看法，伟哥的看法和几位老师是一样的，固然很恐怖，但数据说话

A:未来的*类物业的土地来源：

过去的土地库存，*近几年供应的商业用地，住宅用地的配套设施用地

从土地供应总量看，从2012年来的*近3年半时间内，北京供应的所有非工业用地合计为4659万平米。

由于很多土地属性复杂：所以*没空整出非住宅比例。但其中住宅大约的数量在2000万平米左右。也就是过去3年半能够供应的商品房住宅的套数（含自住房）大约在16万套。而过去3年多，北京商品房住宅合计签约了21.77万套。2500万平米

也就是单独从土地供给端看，北京住宅供给少了500万平米以上！！！！

用什么的找补？*！

也就是说，而从2008年8月到2012年1月，之间，北京商业类用地合计供应了1850万平米，与2012年1月1日至今供应相比多900万平米。可见，北京未来的商业用地从数据上找不出井喷的数据根据？

3：区域分化是不是严重

从数字上可以看到通州、房山、大兴，3区域的库存合计高达1.5万套，占据了全北京所有库存的大部分。

所以未来*类物业的蓝海红海，你懂了吗？

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。声明：本媒体部份图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。