公租房权益转让的利益博弈.DG

上半年引进5万尾黄姑鱼苗分放在阁巷和鲍田两地的池塘里试养住建部等中央7部委日前联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求各地政府大力推进公租房建设，解决城市中等偏低收入家庭的住房困难。在不断加强的楼市调控中，这是一个正确的政策选择。事实上，即使目前的房价按照某些人的愿望出现大幅下降，其绝对价位仍然是相当多的中低收入者无力承担的。因此，推进公租房建设，满足民众的基本生活需求，应当成为楼市调控总体目标中的一个重要组成部分，政府显然责无旁贷。

公租房建设的最大问题，是缺乏资金。公租房建设由于更多地体现为政策性投入，受到的限制很多，相对于商品房开发的暴利，投资人能够得到的利益很有限，不仅民营资本不愿意进入，即使政府所拥有的国有资本对此也没有太大兴趣，这是近几年来我国一些城市公租房建设严重滞后的一个根本原因。针对这种情况，7部委指导意见提出，公租房的投资者权益可以转让。这一政策的实施，无疑可以对资本产生一定的吸引力，从而吸引民营资本进入这个领域，推动公租房的建设。

其实，公租房并不是我国住房市场的新生事物，在计划经济时代，我国城市居民的住房就有不少是公租房，而且租金极为低廉。但是，这种由政府大包大揽的住房制度，只能提供最为基本的居住需要，难以满足民众日益增长的住房需求。在这种住房制度的安排之下，城市居民住房十分局促，比如在上海，一家三代、几对夫妻挤在同一屋檐下生活，至今仍是上海人不堪回首的痛苦记忆。同时，这种制度将居民住房的分配让渡给企事业单位，导致权力寻租式的腐败，社会矛盾高度集聚。

住房制度改革以来，一方面商品房市场的出现，给城市居民提供了丰富的住房选择空间，一方面原有的公租房也开始以买断等形式，成为居民的私有财产，这种变化从总的趋势来看，是值得肯定的。但在这个过程中，由于过度强调市场的作用，使商品房的投资功能过于膨胀，挤压了这个市场应该具有的保障功能，从而导致了一部分低收入人群的住房质量越来越差。但是，今天我国的房地产市场，已经实现了高度商品化，如果回到计划经济的老路上，由政府大包大揽解决居民的住房问题，一方面国家的财力不允许这样做，另一方面只会加剧社会矛盾。

因此，推动公租房建设，政府当然应该发挥主导作用。比如，在提供建设用地上抛弃“土地财政”，使住房建设的成本大幅度降下来。更重要的是，吸收各种民间资本参与其中。而要让民营资本投入公租房建设，就必须遵守市场规律——可以自由地进入或退出公租房领域，并且能够实现投资盈利。只有建立了这样的制度路径，公租房建设才能吸引到广泛的资本投入，使困扰已久的资金瓶颈得到突破。

当然，在肯定这项政策的同时，还必须注意到它可能存在的弊端。公租房从本质上说，是一种政策性住房，政府为此需要在土地供应、租赁补贴等多方面作出让步，但它在具备了权益转让这一功能后，随之具有了商品的属性，投资人必然要将这种属性“发扬光大”，如果没有严格、细致的政策规定，投资人就很容易将公租房所拥有的公共资源投入，转化为私有利益，从而违背公租房建设的初衷，损害租赁者的实际利益。在公租房投资权益可以转让这个大前提下，一方面要保护好投资人的正当权益，另一方面又要对其进行规制，政府在这方面需要具有足够高超的政策把握技巧。