公交楼市供给暖流初现

发布时间：2020-09-21 20:32:58

经历了2009年的“抢房”潮，绝大多数开发商资金已经相当充足，此时，对于对价格最为敏感的他们而言，土地供给只是给住宅供给设下了一个“框架”，在上升通道，他们更希望在工期、预售政策中腾挪各种空间，“放大远期供应”，获得更好的收益。

然而，有关二套房贷、政策的密集“吹风”和调控政策的不明朗，开始让开发商心存疑虑，加快了推盘节奏——是不是尽快卖房子，会更好些？

一家地产机构统计，2009年下半年开工量近9亿平方米，随着时间推移，供应量还会逐渐释放，而采访中多数受访者认为，刻意捂盘几乎不可能。

供给：有效供给的弹性空间

2009年北京全年土地成交金额诞生了一个创纪录的数字——9 0亿元。

对地产行业的最新口径是，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。

一位北京房地产公司的高管说，从2006年至今，北京市在土地招拍挂市场上的供应一直是节节攀升的，住宅市场的供应也一直在上升，“可以料定的是，2010年的住宅供给肯定是增长的，但能增长多少，还很认真贯彻财政部党组决定。部党组关于理顺注册会计师行业管理体制的决定难讲”。

2009年12月，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬公开称，当年新房价格高涨而成交量却出现萎缩主因归结于供给。“供应的瓶颈是今天房地产市场的最大问题，在今后几个月由于供应短缺，房价随时还有一次爆炸式增长的可能。”

他当时认为，楼市有建设周期，在新房建起来之前，供应瓶颈根本无法解决。而在2010年的某一个时间点，市场上会涌出大量的房源，因为现在开发商都是同时拿地、同时建房、同时卖房且都希望比别人卖得更早。

但是一些地产业内人士则认为，投行的这种供求价格决定论，有些理论化，“供给的增长是一定的，但是一些概念并没有厘清。”

北京最大的地产代理行思源顾问副总经理陶勇说，房地产行业的开工量并不一定意味着有效供给，只是一种形成供给的可能性，“房地产公司可以根据价格、政策的变动，来对工期和销售节奏进行调整，弹性空间非常大。”

此间一位不愿具名的地产人士透露的信息也为这种说法提供了佐证，某公司的一处楼盘在2009年“理论上是可以供给16万平方米的，但出于一些考虑，实际上拿了1 万平方米出来卖”。

价格：开发商情愿放大远期供应

开发商从拿地到进行预售，这中间的档期存在着1—2年甚至更长的弹性空间，一家大型地产央企的北京营销总监说：“国内开发速度最快的是万科，在深圳大约只需要8个月，因为万科有成熟的产品线，所以在前期规划设计时费的时间少，深圳办事效率高，天气也好。”

北京一位不愿具名的知名地产上市公司高管对本报说：“北京的大部分楼盘供应都要求主体结构封顶，现在塔楼从土地平整好到销售，最快的不到1年；如果是多层，可能就半年，但现在受北京容积率和材料的限制，这种楼盘开得很少了。所以无论如何，最快也要1年。”

但更多的公司则很难做到，或者说不愿意在短短1年的时间内完成从拿地到规划材料上报、审批、开工建设、预售这一技术水平也明显提升程序的所有环节，2年甚至更长时间才完成流程的项目数见不鲜。

这也意味着，短期内爆发式的大规模住宅供应也难以实现，华侨城北京营销总监宋翔华说：“2009年虽然供给成交了大量土地，但批量大规模的土地供应，还是从下半年开始的。”

陶勇说，更多的时候，开发商是根据价格来调节供应节奏的，“如果有一个比较好的预期，就多供应一些，如果不好，就少供一些。目前对2010年房价的一个判断共识是温和上涨，而2009年拿地的公司土地成本已经很高了，基于价格和成本，不是很支撑在2010年形成大量的有效供应。”

“更多的公司更倾向于压小近期供应，放大远期供应。”陶勇说。

而无论基于开发商的原因还是复杂的市场环境，据本报统计，2008年北京招拍挂出让的住宅类土地，只有40％的地块在2009年获得了销售许可证，在北京市住宅交易上有显示交易。这些土地一年能供应多少楼盘呢？多位业内人士告诉，一年一个楼盘能卖10万平方米就是一个非常大的数量了。