業內稱海南樓市已無泡沫剛需購房觀點各異

　　业内称海南楼市已无泡沫 刚需购房观点各异

　　据海南房地产了解，2011年9月全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，尽管跌幅十分微小，但却意义重大着名房地产经济学家谢逸枫表示，楼市历经国务院18个月调控，今年首次下降，说明遏制部分城市房价上涨过快趋势的预期效果正在一点点显现

　　在调控大环境下，海南楼市投资性置业的生存空间遭到挤压，经历了国际旅游岛之初的疯狂，如今已回归理性上海传世地产行馆总监潘莹斌认为，以省会海口为例，各类城市住宅地产，包括二手房和新建房在内，成交均价大概在6000元每平米左右，除去土地、建安和配套三大刚性本钱，考虑到通胀率的高位震荡，其实城市住宅地产根本没有泡沫了

　　而日前几大国有银行纷纷上调首套房贷利率，海南则在基准利率的基础上上浮5%-20%业内人士认为，若无相应差别化房贷政策，银行系统上调首套房贷利率一定会对公道自主、改良性购房需求造成“误伤”而此举的影响远不止于此，潘莹斌分析认为首套房贷利率上调对投资心理和整个行业的冲击很大，无疑会让处于深度观望中的楼市再加上一层“冰冻”，对急于回流资金的房企来讲更加伤不起

　　海口城市住宅地产刨除本钱已无降价空间

　　“国际旅游岛之初，海南房地产行业过分火热，甚至成了国家实行房产调控的一个由头”潘莹斌在与对话时表示，随着限价、限贷以及限购的叠加效应显现，房产信托的缩紧，海南楼市逐渐回归理性

　　潘莹斌认为，海南楼市在城市住宅地产和旅游地产这两大类上出现倒挂的现象，城市中心偏高，周边偏低就城市住宅地产而言，海南已不存在泡沫“以海口为例，海口市现在各种房子包括廉价房、经适房、二手房均价大概6000多，最高也就7000就算容积率是1.5，首先楼板价就达到2000多，土地成本摆在那，还有建安成本和配套成本也要3000多，算上通胀的因素，城市住宅地产价格已没有下跌的空间，根本就不存在泡沫了”

　　克尔瑞楼市数据显示，今年2月份以来，海口新建商品房月度成交均价在8000元左右，进入5月份以后，基本跌破8000，成交价高位集中于6000元每平米房产调控进行一年多以来，投资性置业已逐步退出海口城市住宅地产

　　对于海南刚性需求以及改善性需求的购房者来说，目前楼市虽然观望气氛凝重，但城市住宅地产几无降价空间，还是具备可购买性而日前国内几大国有银行和商业银行纷纷上调首套房房贷利率，海南也上浮5%-20%不等，这无疑对刚需购房是一大打击不少海南公道自住需求以及改善性需求购房者感慨，房价好容易抑制住了，银行又提高首套房贷利率，刚需族还是得“望房兴叹”业内人士则指出，此举会削弱刚性需求购房者的消费能力，后续效应则另开发商更加难以承受

　　首套房贷利率上浮刚需背不起 房企更伤不起

　　“买卖双方僵持，楼市观望气氛很浓”中国房地产学会副会长陈国强不久前称，从目前走势来看，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，成交价格也开始显现出下探趋势

　　央行营业管理部近日对3000家各类银行机构银行家的调查显示，看跌

　　房价的银行家数量占比逐季上升至40%，仅有8%银行家看涨房价而在首套房贷利率上调的前夕，建行、中行、农行等国有银行前后唱衰房价

　　首套房贷利率的上调，让楼市“拐点论”更加甚嚣尘上在限购条件下，今年各地首次购房者比例比以往有明显提高，对海南外向型房产市场造成的影响更加明显首套房贷利率一旦大范围上浮，对楼市波及面可想而知

　　虽然房贷政策紧缩伤及刚需备受业内诟病，但其对投资性置业的政策影响也不容小视

　　就海南的工资水平，刚需族原本买一套房就很困难，首套房贷利率上浮对刚需族的影响不大，而且不排除会有差异化的房贷政策出台，同时大量投入使用的保障房也可以成为刚需族很好的选择

　　银行系统在调控逐步深入，房价下行趋势逐渐明朗的环境下，缩紧房贷以规避风险，对房地产行业投资者和开发商的冲击很大投资性置业者看重的是走势，房贷利率上浮将使投资着观望心理越发浓厚

　　销售量大幅下跌，融资本钱大幅上升，房产信托渠道收窄，再加上利率上浮对首套房消费的抑制，对于开发商而言，在市场链速度放缓的情况下，资金链毫无疑问成了心头大患，利率上调带来的资金压力马上就会显现

　　开发商降价跑量顾虑重重

　　国家统计局发言人盛来运表示，房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，房地产价格出现了松动，房地产调控取得积极成效但虽然“金九银十”没有体现出应有的旺季效应，此次银行系统看跌房价，主动规避房市风险，开发商降价跑量压力巨大，但是房价并没有出现大幅度的下行对此，潘莹斌认为，开发商除了尽力死扛之外，对于降价也有着重重顾虑，起码没有开发商愿意做降价的领头羊

　　面对首套房贷利率上调的压力，开发商将加大降价跑量的力度，楼市后续将有明显松动迫于资金压力，有些开发商本身也希望降价，但降价面临着多重困难

　　首先以前的老业主怎么办?内地一些开发商主动降价，但遭遇老业主暴力“维权”另外开发商若降价，则无法兑现对合作方的利益承诺，致使利益群体、关联企业内部矛盾重重，降价从某种角度上说可能致使一些企业分崩离析而

　　房价大幅下跌，会影响地方税收，甚至扰乱当地土地交易市场，造成土地贬值，所在地方政府也不一定会乐于见到房价大跌

　　在楼市观望氛围笼罩下，要做降价的领头羊，恐怕也要背负被同行指责的压力目前房企多采取暗降的方式去返利购房者，海南旅游地产项目新盘在定价时偏理性，现有楼盘实行多种优惠政策，甚至增加分销商，通过分销商来返利客户，避免过分刺激老业主

　　随着楼市调控的持续深入，目前市场博弈的天平正向购房者逐渐倾斜在楼市走势逐渐明朗的条件下，不管是来自官方，还是来自业内专家的声音都表明，房产调控绝无放松可能而各大银行提高首套房贷利率虽然有误伤刚需的弊病，但对于开发商的影响则更加重大，因此被业内人士认为利大于弊，甚至预示着房价拐点将至

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