專家點評中國樓市一邊干旱一邊水災

发布时间：2019-10-14 21:47:12

专家点评中国楼市：一边干旱一边水灾

中国楼市：一边干旱，一边水灾

中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需落雨；而少数地区正在遭受水灾更奇特的是，政府在旱区采取了人工降温措施，但雨却落到涝区

近期，有两类房地产方面的报导比较热，一是房地产政策频出，比如首套房贷首付比例降至2成，再如契税与二手房营业税优惠等二是少数城市房价加速上涨，深圳自没必要说，上海、北京、南京、苏州也无法淡定了

上海虹口区一新盘近日推出新居，一天内就被抢光，销售额高达36亿元而有关上海二手房市场，房东跳价、毁约现象层见叠出如果说一线城市房价强势，人们已经见怪不怪，那么作为二线城市的南京、苏州部份板块房价一年大涨五六成，当地人可就看不懂了

在笔者看来，中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需落雨；而少数地区正在遭遇水灾更奇特的是，政府在旱区采取了人工降温措施，但雨却落到涝区

尽人皆知，去年11月以来中央提出要打一场房地产去库存的歼灭战，而库存压力较大的地区，也正是天气干燥、土地干裂的地区，最严重的是“三北”：东北、华北和西北；其次是西南和中部

而房屋库存压力较小的地区，主要分布在东部地区的长三角、珠三角，这里气候温润，在这两个板块的核心城市，则大雨不止，初现涝灾，以深圳为核心，包括邻近的东莞、珠海、惠州、中山等市的部份地区；以上海为中心，包括苏州和南京

值得关注的是，政府对此采取了差异化的调控政策，分类指导，因城施策从2014年2季度开始，在多数城市取消限购限贷限外的时候，很多政策文本中，明确不包括一线城市部份房贷和税收优惠新政，也不包括一线城市

但是，延续两年、频频放松政策以后，“三北”和西南地区、三四线城市的库存压力依然很大，市场依然供大于求，多数城市房价依然阴跌，广大中小房企仍在苦苦挣扎，乃至老板跑路现象仍在持续真可谓：政府积极实施人工降雨，但是“干打雷，不下雨”

楼市土壤肥沃的上述几个东部城市，却大雨瓢泼统计局70城房价指数表明：2015年12月同比一年之前，深圳房价大涨近47.5%、上海上涨18.2%，排名前两位；而包头和银川皆下跌3.7%，排名最后

另外，需要提示一点：房价指数的波幅小于实际市价从笔者了解的情况来看，相比一年之前，深圳房价平均上涨八成左右，而且是全市普涨；上海主城区上涨四成左右，但郊区，尤其是远郊只上涨1成左右而包头和银川的很多楼盘仍在继续降价促销，而且成交量并未放大

西边打雷东边雨，道是无情却有情从楼市基本面分析，楼市旱灾地区，经济不振（尤其是东北和山西），人口流出，土地不稀缺，住宅库存大，供大于求，房价连续几年不涨楼市涝灾地区，则正相反，经济稳健、人口流入，土地稀缺，库存较小，供不应求，房价上涨明显

虽然涝区的利好政策其实不多，但存在3种“下雨机制”其一，连续降息降准，宽松的货币政策并不分地区，资金逐利，如水流动，在楼市领域，全国资金更愿意流进一线城市，而非三四线地区

其二，在当前经济与楼市形势下，房价小涨，可以靠自住需求但若想如深圳那样大涨，主要还得靠投资需求，或自住与投资兼顾的复合需求，只有非自住需求，才会加大资金杠杆，才会刚刚500万买进，转手就以550万挂牌出售而三北地区、三四线城市，投资需求很少

其三，在少数强势城市，在房价加速上涨的过程中，如同不断加热的一锅油此时货币面和政策面一旦有甚么新的宽松政策出来，比如降息、比如减税，如同一滴水掉进锅里，立即油花四溅即便是新政不包括一线城市，也会激起市场情绪的浪花这是一种典型的资产价格上涨过程中的“正反馈”与“自我鼓励”机制

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