地产对房企欠缴土地增值税争议的点评呢

心想是在这里交吗？这也太远了吧 地产：对房企欠缴土地增值税争议的点评 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件描述：

近期某媒体宣称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税；其后，多家地产公司发布澄清公告，否认有所谓欠缴行为。我们在此点评如下。

评论：

关于此次土地增值税欠缴的相关争议，首先应了解国家关于土地增值税征收的相关法律法规。按照规定：土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

昨日，国家税务总局相关负责人也表示，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。另外该负责人还表示，根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

我们认为，所谓的巨额欠缴是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。由于企业在已经取得房地产预售款的同时预缴了土地增值税，并按当期确认的收入及配比的成本对本期结利项目计提了土地增值税，因此未来即使达到清算条件，也不影响企业的利润表，即对企业的业绩没有影响，而是对企业的现金流有所影响。加上企业各项目清算的时间不同，因此这种影响对企业来说是有限的。