十一北京楼市供需双降.蹭飞

未来守护者杰斯的【R墨丘利之炮/墨丘利之锤】“十一长假期间，我们区域所有门店客户到访量明显减少，成交量也大幅下滑，我们所在门店是区域内位置最好的，但长假期间成交也只有一两套。其他门店情况更差。”海淀区世纪城某中介门店置业顾问达先生说，“9月份相比8月份的成交有大幅下滑，尽管节后开始客户到访量有小幅回升，但仍然以观望为主。”

正如达先生所感受到的一样，北京楼市历经半年的量价上涨后，在9月份首次出现下滑，10月依旧延续全面下滑趋势。北京市住建委显示，10月1日至7日，北京新建和二手商品住宅合计成交587套，环比前一周的签量大幅下跌88.1%。创2009年以来国庆周新低。

业内普遍认为，造成9月成交大幅下降的原因是，由于经过二季度购房需求的集中释放，楼市有效需求严重透支；另一方面，房价仍然保持高位，下跌预期的减弱使购房需求面对高房价再度陷入观望。而从另一方面讲，新开楼盘入市量的减少也影响了新房成交。

供应成交双降

来自链家地产及中原地产等机构数据同样显示，“十一”黄金周期间北京新房住宅成交4 7套，同比去年减少了51.9%。

与此同时，楼市的新增供应量在减少。数据显示，长假期间（9月 0日至10月7日），北京楼市仅有4个项目入市，分别为鸿顺园东区、京投万科新里程、国际城·乐想汇和海淀九号。4个项目共新增住宅产品1155套，相比去年国庆假期入市项目减少 个，新增住宅套数减少10.5%，预售面积减少46.2%。

亚豪机构副总经理任启鑫则认为，9月的成交量多由7月与8月入市项目贡献，但是这两个月项目入市数量均在 0个左右，处于较低水平，并且部分入市项目单次仅推出几十套新增房源，造成市场当中活跃存量较少，支撑成交的基数也较小。此外，随着房价开始进入上涨通道，涨价项目不断增多，涨价幅度不断加大，逐渐开始超出购房者的预期，因此楼市进入新一轮的供需博弈阶段。

“长假住宅成交量下滑是一般规律。经过 月以后需求集中释放，到9月份，成交量已经开始显现回落，假期更促使其成交低谷出现；据有关部门统计，2012年十一期间全国出行人次达到7.4亿，刷新历史同期最高纪录。由于今年中秋和国庆假期相连，假期延长，使得出行人次大幅上升，超出往年2~ 倍，造成了假期看房减少，而部分有购房需求的成交可能将会延后；第三，假期期间新房入市量明显减少，且开盘楼盘的销售火热程度也不如预期。”链家地产市场研究部分析师张絮说。

此外，二手房新增客源也明显走低。张絮认为，需求减弱、供应减少，10月份成交量将继9月后再次回落，“金九银十”难以创造今年的成交高峰。但假期之后，延期的成交和供应有可能出现一定程度集中释放，这种趋势有望延续到11月初，预计10月新房住宅总成交量将在8000套~9000套，二手房成交应该在10000~11000套。

价格仍高企

9月开始，楼市成交普遍出现下滑，但整个价格指数却并未随之滑落，仍然维持高位。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为875 元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨。

北京亦不例外。根据亚豪机构的统计，9月北京入市项目价格继续上涨， 个老项目中有20个出现价格上涨，平均涨幅达到了5%。涨幅较大的项目不像以往以城市核心区为主，近郊新城反而成为主力。

对此，任启鑫分析，这些涨幅较高的项目多是前期的跌幅较大项目，价格下调后，超出了区域同类项目定价，导致整个区域的销量向“超跌”项目集中，因此这些项目在存量去化和资金回笼上，都达到了预期目标。当前市场形势开始好转，这些项目的开发商没有了资金和业绩压力，一方面出于利润率的要求，另一方面也谋求以项目升值拉动销量，因此纷纷大幅提高定价。

另外除老项目涨价之外，9月入市的纯新盘也较为高调，其中大兴天宫院区域的融汇项目开盘价格高达16000元~17000元/平方米，虽然为精装修但相比目前区域15000元/平方米的均价并未有太大优势，相比同区域龙湖时代天街去年11月首次开盘11800元/平方米的定价更是高出近40%。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，全国百城房价连续4月上涨现象已经表明当前价格接近“市场底”，在政策微调、定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。

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