融資出現馬太效應超大型央企龍頭房企更受益

融资出现马太效应 超大型央企、龙头房企更受益

货币环境轻微放松 房企融资压力仍存

张晓玲;陈靓

本报 张晓玲 实 习 生 陈靓 广州、深圳报导

中国房地产行业的高负债模式，到2018年遭遇了挑战当行业进入下行通道后，销售放缓、信贷紧缩，融资难成了大部分房企的苦恼

2019年初，央行全面降准为房地产的资金面带来了利好，但多个业内人士指出，整体来看，金融去杠杆、表外融资仍然收紧，房企融资渠道有限，而2019年的房地产销售也不再会大幅增长，融资压力仍大

不过，在不同的房企之间，融资的“马太”效应出现，超大型央企、龙头房企更加受益

1月23日，中海地产发行2019年第一期公司债，利率最低唯一3.47%；次日，中海又在香港拿下300亿港元的银团贷款，创新纪录

上海资深房地产评论员宋会雍对21世纪经济报道表示，对于像中海这样的地产龙头，常常能够融到更多和更优惠的资金，而其他信用资质不足的中小企业则处境堪忧

他还预计，房地产行业的集中度将继续加强，房企之间将会以更为多元的方式进行吞并重组

房企融资窗口期

2018年末2019年初，房企融资迎来一个相对宽松的时期

华泰证券报告认为，此次降准是2016年以来的首次全面降准，将为房地产行业带来供给和需求的改良

2019年1月，房企扎堆发债融资引人注目，行业仿佛又回到了好年景

据中原地产统计，截至1月16日，房企融资数据延续去年年末趋势，总共融资已超40多起，额度已过千亿其中大多数将被房企用于借新还旧

如1月23日，中粮置业2019年公然发行公司债券，第一期总额23.6亿元，第二期7亿元，票面年利率分别为3.94%、4.10%；24日，上海世茂公告，拟发行20亿元公司债券，票面利率询价区间为4.3%-5.8%，期限至2021年

去年公司债发行中止的富力也重新发债1月21日，广州富力地产公告称，已完成发行2019年度第二期超短期融资券，发行总额13亿元，发行利率为5.28%

对此，上海资深房地产评论员宋会雍预测，2019年房企融资会在范围上继续放大“目前，房企融资的需求还是非常之大，会超过前两年的规模这是由于，除借新还旧压力以外，房企在今年发展的盘子也更大，需要更多的资金支持”

不过，宋会雍指出，从资金去向来讲，（货币宽松政策对房地产）的影响并没有明显表现出来，有待进一步视察

他指出，若之后2、3月份出现了企业拿地更加积极的情况，那就能够体现出资金流向房地产，但现在的情势仍旧保守，没有放开的苗头

海通证券分析师姜超也认为，融资难以大幅放松，未来地产债风险仍难降低今年地产行业迎来更为严峻的债务到期高峰期，再融资压力仍大，针对房地产行业的融资政策会有一定放松，但难以大幅放松比如债券发行审批上还可能会提速，但是想要像年那样实现大规模净融资的可能性非常小

同时，非标融资的难度在增大，影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势并未改变

宋会雍也表达了类似的观点，在他看来，房企公司债其实不一定会遭到投资者的追捧

“房地产行业并没有形成一个良性发展的循环当企业本身的造血能力强、项目价格卖得好、不需要外债来补血支持时，才会构成良好的效应”宋会雍认为，在当前的行业形势下，房企的融资本钱难以大幅下降

融资分化加剧

过去的一个月，房企融资稍显宽松，但这并不意味着所有的房企都能够顺利融资分析近期房企融资的金额和利率，不难发现融资正在分化，马太效应显现

1月24日晚间，中海地产宣布，与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款，创下公司融资金额记录

此前一天，中海还宣布发行了2019年第一期公司债券，发行规模不超过35亿元，两个品种的票面利率分别为3.47%和3.75%，利率水平之低令人艳羡

国泰君安证券报告认为，像中海地产、万科、保利等信誉良好的地产龙头将在2019年有更好表现，从而取得更高的盈利能力，也就能够更多优惠的融资额度和融资成本

不过，并不是所有的龙头房企都有如此待遇在2018年曾发行利率高达13.75%的美元票据的恒大，也在1月23日增发了3期合计30亿美元优先票据，利率分别为7%、6.25%和8.25%，并与此前票据合并

中小房企整体的融资本钱会更高1月10日，明发集团以15%的利率，发行了2亿美元的美元债，期限1年；1月11日，力高团体发行了2.5亿美元的优先票据，利率为13.5%，2020年到期

券商人士透露，公司债的发债门坎已经较2015、2016年提高，2016年10月针对房地产业公司债的分类监管方案中，关注类企业发债将受到进一步严格审核，风险类企业原则上不予通过

海通证券对2017年年初地产存续债发行人进行了挑选，在257个发行人中有103家不符合公司债基础指标，只有105家发债不受影响，其他受限的企业发债难度依然存在，可能出现结构性的融资困难

姜超认为，应当规避在2016年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企、短期债务占比较高的企业和融资渠道不畅、不符合房企债发行标准的房企，他们的风险更大

申万宏源证券报告显示，开发贷单月增速在2018年12月单月由正转负，销售回款快速回落，整体融资环境再收紧，行业资金面压力上行，将带来行业内部整合的投资机会

宋会雍也认为，2019年房企之间的兼并重组会愈演愈烈，“这是市场在成熟过程中，必须要经历的”

在他看来，中小企业的市场机会在2019年将会继续缩小，实力强大的房企在开发贷及发债端仍有灵活性，会有更多的收并购机会

1月22日，融创中国以125亿元，收购泛海控股京沪项目；而刚卖地的泛海建设也紧接着在23日被深交所披露，拟发50亿公司债标普称，泛海有超过500亿元的债务在12个月内到期

宋会雍表示，房企间的兼并重组将以多样的情势出现比如说，有的项目中小企业会与大型企业进行合作，“当下，中小房企与大型房企之间的合作也正是基于这一点，他们无力独自拿下一个项目，只能选择去合作”

而这样的合作发展的最终结果便是，中小房企的逐步退出当市场周期走完、换仓结束、合作机会减少，这些中小企业会寻找新的资金去向，进而逐渐退出房地产行业

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