调控常态化力房价避反弹政策收紧市场反映冷

　　调控常态化力房价避反弹 政策收紧市场反应冷淡

　　整个2010年楼市交投表现相当谨慎

　　以一手市场为例，全年预计成交量970万平方米，供应1095万平方米，相比2009年分别大幅下滑49%、20%二手市场表现同样低落，预计全年成交14.3万套，锐减48.6%跟随调控步伐，年度交投出现了“先抑后扬”的轨迹，年终1二手市场双双实现翘尾但从绝对流量上来看，12月份一二手成交比2009年同期仍分别有17%和42%的降幅，市场情绪仍未得到疏缓

　　房价继续保持上涨势头，年度成交均价预估为 21600元/平方米，冲击年初确定的“遏制房价过快上涨”的调控目标但从月度价格走势来看，房价发力上行主要集中在4月新政出台之前月份，一二手市场成交均价分别上扬15%和13.6%，之后的8个月中涨幅仅为2.3%和1.6%尽管“最严厉调控”的效果距离民众预期还有很大距离，但客观来讲，它对遏制房价的上涨速度仍起到了一定作用

　　临近年底，包括豪宅以及别墅类产品取得相对突出的交易翘尾全市在11月22日至12月126日五周时间里，上海一手豪宅周度成交量连续超过1万平方米终究，12月 日共成交豪宅 5.58万平方米，超过“金9”整月并已创造今年豪宅月度交易放量峰值

　　政策收紧市场反应冷淡

　　4月17日“新国十条”全面出台之后，仅仅两周时间，上海二手住 宅 日 成 交 量 即 从套下降到200套以下，创造同期历史低位成交持续在低谷徘徊的局面一直延续到7月中旬，才回升到200套以上整个交易低谷持续了整整3个月，才出现缓慢回升而且交易上行速度并不快，7月中旬一直到9月22日，用了两个月的时间，日交易量才逐渐到达套的平台

　　总体来说，“新国十条”对楼市的震动非常深刻但市场结果显示，政策效力的持续性比较有限 8、9月份，楼市交易出现强力上冲，并创出年内第二交易高峰同期，国内楼市环境发生扭转，房价继续上涨，“地王”再度亮相国家统计局数据显示，8月份全国70个大中城市房价环比持平，同比上涨9.3%

　　从“二次调控”后的市场表现来看，“沪十二条”虽然政策更严厉，但市场反应相对前一次要平缓得多交易量的回归速度比前一轮快了很多

　　对比两轮调控中的楼市表现，尽管政策的力度不断收紧，但市场的反应却渐渐冷淡错综的市场环境中，几个重要问题不容忽视：第一，“抑制房价过快上涨”的调控目标及实际市场走势与民众对房价下调的预期之间落差明显；第二，执行层面把控不严，如长时间闲置土地等问题的处理缺少效率；第三，调控只是抑制投资/投机需求进入，其矛头躲避了市场中现有的投资/投机客，不影响楼市供求大结构；第四，通货膨胀风险加剧，短期局面好转的预期难占上风深层次的后果是市场对经济调控、楼市调控信心减弱在房价仍在上行的背景下，放弃观望、力求自保的情绪抬头

　　调控思路或出现重大调整

　　面对政策加码遭遇市场冷脸的结局，2011年的调控面临更大的压力一是要求调控见到切实持续的成效，加强民众信心，领回市场主导权二是呼声颇高的“房产税”牵扯到深度与广度前所未有，力度拿捏难度极高但其他政策能否在短时间效果上缓解市场对房产税的预期，仍未可知因此，第三轮调控中的创新之处会是最大的看点

　　预计2011年初的楼市会在摸索中继续向上挺进，交易量稳中趋升，“小阳春”仍有机会出现新一轮调控以后，楼市有望实现新的转折，投机/投资需求的进入门坎被进一步抬高，而原有投机/投资能量将从二手市场有序导出基于长效政策的逐步出台，投资力量继续被排挤，市场情绪趋于缓解，2011年交投走势有望较2010年明显平滑；交投总量上也会实现小幅回归，但保持平和不致过热；房价上行步伐继续放慢，但在2011年中段或下半年出现同比向下拐点的机会仍比较小