男士金九银十上海楼市乍寒还暖

4月开始的“史上最严厉调控”的效应似乎正在消退。8月以来，以上海为代表的部分城市，楼市出现了量价齐升的迹象。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，楼市更有回暖征兆。在冷寂数月之后，楼市是否真正回暖？价格反弹会不会招来更严厉的调控措施？

楼市现回暖迹象

9月4日凌晨4点，唐纪礼就出门了，要赶去奉贤抢一套心仪已久的公寓。这个楼盘一平米只要9600元，在地处郊县的奉贤，也算便宜的。

唐纪礼是上海一家民营企业的中层，女儿婚事在即，他必须把大华新村的现住所腾出来做婚房。今年以来，他在郊县四处寻觅合适的住宅，价格在150万元以下的。“市中心买不起。”他看中了三个楼盘，分别位于奉贤、宝山顾村和嘉定。“前段时间市场冷，大家都看跌，我也想看能不能降点价。”唐纪礼说。

没料想，8月以来，市场又转热，新一轮的涨势眼看就要兴起，唐纪礼再也不敢怠慢。他驾车紧赶慢赶，5点多到了目的地。久违的摇号再度出现。售楼处已排起了一长溜的队伍，他沮丧地得知，号已经发完了。“我等到8点半开盘，售楼经理告诉我，9月中旬他们还会有新楼供应，可能要提早一两天排队才能领到号。他还说，房价肯定要涨尤其是优秀人才、拔尖人才培养体系的倒塌，明年这里可能就要卖到1.5万元一平米了。”

第二天，唐纪礼又奔赴宝山顾村，他又一次来晚了，只剩下一楼和顶楼的房子。他没要，再转战嘉定，但嘉定他看中的楼盘要一万五一平米，超出了他的承受力。 “听商说，9、10月上海会推出不少新盘，我准备下周再去试试运气。”

唐纪礼的经历并非个案。不少期待4月“史上最严厉调控”会带来房价下跌的有意购房者，颇为担忧地看到，一度趋冷的上海楼市自8月起已有回暖迹象，“金九银十”传统销售旺季的到来，似乎也颇有为回暖助燃的效力。

佑威房地产研究中心提供的显示，2010年8月，上海市商品住宅成交面积为7 万平方米，环比7月增加了69.77%，已十分接近新政前 月份80万平方米的成交面积。随着交易量的放大，成交均价也在反弹，达到21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%。

9月以来，“回暖”仍有升温之势。据佑威及楼市专评联合提供的数据显示：8月 0日-9月5日，上海市商品房成交面积为 2.5万平方米，与前周相比上涨22%组织卖淫收入颇丰。娄某认为这份“工作”既轻松，成交均价为19428元/平方米，环比前周上涨8%。

不过，上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣认为，这一轮还不能称为回暖。“我认为这半年来由于政策调控，购房者一直持币观望，成交量大幅萎缩，尤其7月份，各大房贷到了萎缩极限。目前来看，政策向深度调整的可能性不大，这时刚性需求就迸发出来。楼市量价上升，与刚性需求分不开。”

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报，目前的价格上调，可能源于8月销售回升的鼓励。“五、六月由于打折促销卖得好的楼盘，最近新开的项目或多或少会有价格上调。而且有些开发商如资金回款等多方面的压力不是很大，接下来还是有可能会涨价。”

新政后沉寂了近 个月的上海土地交易市场，9月1日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号土地公告中推出的松江广富林号地块，最终被合生创展集团旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中，折合楼面地价约1.65万元/平方米，刷新了松江区住宅用地的单价纪录。

不过，朱大鸣觉得土地市场并没有“特别热”，“今年土地推量不大，溢价幅度也很小，在低价上成交。有闲散资金的房企还会买地，但房没卖出去的开发商购地的意愿是不高的。”至于他自己，“目前没有拍地的意向，还是把手头项目先做完。”

业内希望“量升价稳”

前段时间市场冷清，上海商品住宅的供应量也大幅下滑，四五月的推盘量还在128万平方米和94万平方米，六七月就只达到了51万平方米。随着年底回笼资金的压力日趋紧张，开发商纷纷加紧推盘。据中国房产信息集团公布的最新数据显示，上海有11 个盘在“金九银十”期间将集中上市，总量将达到 40万平方米。

据陆骑麟观察，与8月前推出的大多为两三万元一平米的高端楼盘不同，近期明显增加的是中低价位楼盘，符合刚性需求商品住宅供应，“这也是促成交量回升的原因之一。”

“在这个时段内，新盘的定价会趋于理性。”朱大鸣判断，“前两年房价虚高，普通楼盘被开发商当作豪宅卖，五六万一平米比比皆是，是行情水涨船高而已。接下来开发商的定价应该会符合市场真实情况。”

朱大鸣表示，“量升价稳”是不少业内人士希望的最佳状态，“有成交量才能激活经济，同时价格要平稳。开发商还是要调整产品定位，价格要符合市场需求。”

量升价稳也是华燕集团地产分析师张宏伟的观察结论。“从4月份调控以来，价格还是比较稳的，七八月基本稳定下来，接下来的金九银十，在比较大规模推盘的情况下，如果大多数楼盘打折促销，量增价稳就可以成为一种市场态势。”

张宏伟也注意到，嘉定一些前期由于打折促销而成交较好的楼盘，近期又出现价格回调。“目前还是个案，但如果楼盘都如此反应，那就成了普遍的市场态势。量增价稳就会演变成量价齐升，政策调控就会有进一步加深的风险。”

9月第一周的成交量环比前周大涨 9%，让陆骑麟惊呼“楼市出现了强势反弹”，“在成交放量的背后，很多开发商项目出现了价格上调的冲动，由于调控影响推迟销售的高端项目，也跃跃欲试准备推盘。如果高端项目集中成交推高房价的话，不排除后期更严厉的调控政策的出台。”

据了解，9月25日前后开盘的闵行星河湾，价格高达四五万元一平米，与周边2万元左右一平米的楼盘形成强烈反差。张宏伟认为，“按星河湾一向的销售业绩，一天销售四五十亿元不在话下。如果这次也如此，将对上海楼市带来波动，可能会出现短暂的高峰期。”

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