土地新政后续效应和供应断层隐忧.源泉

又一纸“限令”让中国的土地市场与楼市疑云密布。

依照国土资源部在房地产用地供应和监管视频会议中的说法，在各地4月5日前必须上报的供地计划中，保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于总量的70％。这个熟悉的数字再度在调控中出现，而对中小套型商品房界定为套型建筑面积在90平方米以下，令人不由联想起4年前的90/70政策。

随着城市化进程的加速针对北京的土地价格已经可以买下“半个美国”的现状，此举用意无疑是好的，效率也无疑是高的，但平抑地价与房价是需要多个管理部门协同作战、系统化实施的极为繁杂的重大课题，仅靠定此指标能否真正起到平抑地价的效果，依旧存疑。

第一重疑问是政策的即时效应，海南省为抑制房价暴涨而在年初暂停土地出让，却导致房价应声跳涨，其原因就是政策一刀切和后续手段不确定带来了市场恐慌，若当时便能清晰提出后期延续政策的执行、过渡和实施期限，相信其政策效应会更好。而此次国土部的闪电行动有可能导致部分开发商借此再次炒作“商品房地荒”说，其后续手段如何跟上？舆论方向如何引导？都值得考量。

第二重疑问是此次的“70％”如何在后续建设中保障？这让我们不得不回溯2006年“国六条”中规定的90/70政策，它在随后的实施中难以落地并悄然退场，正是因为其在理论上相当合理但并不符合市场规律。即便新的指标被分解落实到拟供宗地中，谁能保证在开发商的具体实操中不再走样？

由此我们不妨做个大胆假设，既然想让楼市进入“商品归商品、保障归保障”的轨道，是否可以由此区分住房的开发企业，由国资背景的央企和国企主导负责建设保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房，让它们源自于民的利润回馈于民；而把剩余的纯商品房市场留给民企，由此避免“国家队”狂夺地王现象频发。

目前社会中对于高房价呼声最高、需求最为迫切的是“夹心层”群体，仅用简单的二元化分割，仍难于改变他们既住不进保障房又买不起商品房的局面，反而有可能让针对夹心层的供应断层加大。联想到住房和城乡建设部部长姜伟新在全国两会上遭致诸多曲解的报道，我们必须承认姜部长所说“未来20年房价上涨的压力仍然是很大的”情况现实存在。政府决心很大，但不是一两个部委出台几个政策就能彻底解决高地价和高房价的问题，多年来保障性住房的供应匮乏的局面也不可能在短期内巨变，正如猛药难治痼疾，寻找一味可以针对夹心层的温和药方慢火调制才是当务之急，而这剂药方，也许便在自住型商品房、保障房概念的厘清与落实中。