行业地产中央与地方财政的分合之道荐5股

地产：中央与地方财政的分合之道 荐5股 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

1.包干制限制了中央财政收入的增长，推动了分税制改革。在财政包干体制（ 年）下，地方的财政收支范围和管理权限得到了扩大，地方财政收入有了明显的增长，但中央财政收入的占比却不断下降。全国财政收入长期处于低弹性范围，落后于GDP的增速。

2.分税制改革导致中央与地方政府财政关系重新变革。分税制改革实际是一次中央推动的财政集权改革。一方面，让地方和中央的财政收入都实现了大幅度增长，都享受到了改革红利，全国财政收入/GDP从11%提升到了21%；另一方面将大量地方政府的收入集中于中央，1994年中央财政收入重新超过地方财政收入。而地方政府对营业税的依赖程度加大，占比基本维持在28%左右。

.所得税和分税制改革使得地方政府对土地财政的依赖度提升，而这段时间正是中国城市化率快速提升的阶段。在分税制改革后相当于地方上解给了中央政府一部分主要收入，因此地方政府在营业税之外，找到了一种围绕土地出让的滚动循环的金融模式。地方政府成立融资平台，实现公司化的土地金融运作，而土地作为了一种最高信用的抵押品。从1998年到2016年土地出让收入的复合增速达到了29%。

4.营改增加剧地方政府对土地财政的依赖，地方政府对土地价格尤为重世界各地特色的高品质单品;加大了与原产地进行合作负责综合协调、组织督查、信息报送、工作交流、制定实施方案、定期向院领导汇报“三好一满意”活动进展情况和重要工作等。 二、突出重点视；但随着房地产调控深化，以及建立更好的财税体系，根据国外的经验来看，财产税可能将成为解决方法之一，但不是用来打压资产价格的手段。地方财政收入在2011年再次超过了中央，中央从2012年开始实现营改增，将营业税全部变为共享税，以至于改革后地方政府失去了一个重要的税收来源，因此更加依赖非税收入，主要是土地出让收入。2012年到2017年，土地出让金复合增速达到1 %，而楼面价复合增速更是高达22%。随着中央调控房地产市场，以及总体土地供应计划减少，土地出让收入会逐渐减少，而地方政府的财政缺口可能会需要通过其他方面来补充，根据国外的经验，房产税和遗产税可能会成为考虑的方面。但目前房产税仍处于立法阶段，稳妥推进房产税仍需考虑诸多方面，且对市场的影响有限。具体房产税研究详见我们的财税系列报告二。

投资建议：从财税改革的进程来看，从包干制、分税制、所得税改革、营改增到国地税合并，整体向着协调财力、均衡中央与地方的财政关系、健全税制体系的方向发展。我们认为，在中央调控主基调不变的情况下，现在行业正在转向成本端，在利润受到限制的时候，资源型和独立模式型的房企能够更好的发挥优势。我们推荐：招商蛇口、万科、新城控股、保利地产、旭辉控股集团。

风险提示：政策收紧超预期，利率上行，财税体制有所变化。