楼市期中考北京楼市的五限时代.蹭飞

楼市期中考:北京楼市的五限时代

6月已步入尾声，精彩纷呈的北京楼市也交出了期中卷。“层层加码，围追堵截”用来概括上半年北京楼市再好不过了。以317新政为起点，北京楼市全面收紧。从限购，限贷，到限售，限价，限社保，楼市全面进入“五限”时代。

回顾上半年北京楼市政策，有三大特征：

一、让房子回归居住属性

2016年，包括北京在内，一二线城市房价全线上扬，涨幅创历年之最，让购房者苦不堪言。如何让楼市合理健康的发展，考验着执政者的智慧。2016年12月，习总书记指出，房子是用来住的，不是用来炒的；政府也在两会报告中多次提到，要坚持住房居住属性。无论是去年7090政策的重出江湖，还是317新政一系列组合拳，目的都很明确，让房子回归居住属性。

二、打击炒房 多策并举

从限购，限贷，到限售，再到清理中介市场，完善租赁市场，定向加息……整个组合拳一气呵成，炒房者基本无处下手。

一方面，对个人炒房行为进行坚决打击：非非京籍人士至少提供五年社保凭证，且限购1套；自住型商品房申购对象调整，严控申请资格。另一方面，清理中介市场，打击机构炒房行为。北京市政府曾对本市主要中介机构进行约谈，逢炒必查！4月份，某房产公司因虚假宣传“商改住”被注销备案。

林阿婆接受采访时称安装监控是为了防贼并非有意针对蔡女士。经过一番协商一直以来，租赁市场是个漏洞。为此，住建部专门发文规范租赁市场: 出租人不得单方面加租。业内人士称，让租赁回归“市场交易”的本质，让契约精神在其中起到应有的约束作用，很有必要。

定向加息，购房成本加大。自今年5月1日起,北京地区房贷利率普遍有所上调。首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折,二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。易居研究院智库研究总监严跃进表示,房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响:一是增加购房者买房的成本及难度,迫使整个房地产市场逐渐降温，二是影响房地产成交量。

三、改变供求 平稳楼市

地价被称为房价的风向标。如果把房地产市场比作一条河流，那么土地市场就是源头。针对北京楼市供需不平衡的现状，政府从多方面采取措施：

其一：加大土地供给。根据北京市年初规划，今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。而2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。

其二：对土拍进行限价和规定自持比例。上半年北京的土地供应中，限价、自持、配建自住房成为三大关键词，供地结构的明显转变，也带来对未来住房市场结构的不同预期。

其三：督促新项目尽快入市，这个就比较有意思了。以前，不少楼盘因为证件不全偷着出售。这次，住建委公布了389个在途项目清单，并推出办理预售许可的相关规定，推进这些项目尽快入市。有机构统计，389项目预计将推出20万套房源，比2016年全年成交套数还多。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这是平抑北京房价的重要举措之一，与限购、限售等调控措施形成政策配套，“通过改变供求结构，来调整和平稳楼市。”

随着北京楼市逐渐进入后新政时代 对市场上的个体又有哪些影响？

笔者把北京购房人大致分为三类：首次购房者，换房者，购买二套房者。

对于首次购房者来讲，和新政前相比是没有太大的变化的——首付比例还是35%，变化就是最长贷款年限由最长30年变更为最长25年。“处女贷”的重要性便凸显出来了；对于二套房者，新政前普通住宅的首付比例是50％，非普通住宅是70％，新政后普通住宅提高到了60％，非普通住宅提高到了80％，10%的差距，对于已经做好准备买二套房的人群来讲，影响并不大；换房者就比较尴尬了。特别是现在已经把自己的房子卖了还没有来得及买新房的人；首付35%到60%，可是一笔不小的负担。

对地产商而言，以前那种随便圈块地就能回笼资金的时代，已经一去不复返了。如今，资金回笼变慢，利润减少，地产商拿地的压力也日益增大。同策咨询研究部总监张宏伟向表示，如果这次楼市政策一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售，导致企业的回款周期进一步拉长。此外，今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”， 以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

对政府而言，保持房价在可控范围内，有助于保持经济的平稳发展和社会的稳定。

结语：

回顾近几年的调控与房价

，我们看到，调控从一个胜利走向另一个胜利，房价从一座高峰攀登到另一处高峰。如今的北京楼市，在逐渐远离的政策中，正逐步回归理性。下半年楼市是否会继续往更好的方向发展，政府是否会继续加码或松绑，考验着当政者的智慧。

但愿不要忘记那句“房子是用来住的，不是用来炒的”！一旦楼市疯狂，最终没有赢家！

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