月将成楼市重要时间节点.鼓励

进入4月，楼市的观望状态已持续半年。是继续观望，还是结束观望，转而上涨，或者大幅下跌，未来一个月将是重要的时间节点，甚至可能成为分水岭。

月楼市并未恶化

从北京、上海、深圳 月份的数据看，市场表现无法令人乐观，但情况并未恶化。

据北京市房地产交易管理的数据显示， 月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98.7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，增加了169. ％，签约面积增加64.9万平方米，增加了192.0％；同比去年 月签约套数减少20.2％，签约面积减少49.6％。签约套数增幅高于签约面积，是因为成交的大户型较多。

据上海市房地产交易中心“上房地产”的统计数字显示， 月份上海住宅新房成交17644套，180. 万平方米，环比2月份，签约套数增加10218套，增加1 7.6％，签约面积增加108.2 万平方米，增加150.1％。成交面积与去年同期相比略下降4％。

京沪二手房市场，根据21世纪不动产的监测数据，两地二手房成交量比2月份均有较大幅度上升。

据深圳市国土资源与房屋管理局数据， 月份深圳全市新建商品住宅销售18.97万平方米，是2月份销售面积6.44万平方米的 倍；平均售价每平方米1 626元，与去年12月份相比，均价降低9％左右。由于2月份高档楼盘较多，2月平均售价为每平方米16288元。二手房市场，深圳市 月份成交二手住宅 211套，环比上涨1倍多。据21世纪不动产监测，二手房成交量上升主要是受降价拉动所致。

21世纪不动产高级分析师孟奇表示，虽然2月正逢春节假期，成交量价基数较低，但各地售楼处和各中介门店人流量和咨询量的增加，仍显示市场人气有一定恢复，市场正在企稳，需求在陆续释放中。目前还看不出以北京、上海、深圳为代表的楼市陷入更快下降通道的迹象。5月走势极为关键。

从往年经验看，5月是一个敏感的时间窗口

5月是传统的楼市黄金交易季节的开始。当月的成交量和成交价格对于观察全年的房地产市场运行趋势，有重要参考意义。

5月还是近几年房地产宏观调控政策出台的时间点。200 年至今，每年的5月基本都会出台有关宏观调控的政策，进而对当年房地产市场产生较大影响。

从现实情况看，今年的5月具备更为重要的时间节点意义。自去年10月以来，各大城市楼市先后进入观望，迄今已经半年，超过200 年以来任何一年持续的观望时间周期，包括200 年因非典导致的观望。2007年春节前，楼市也曾有过两个月的短暂观望，但春节过后很快强烈反弹。而2008年的4月，暂时还看不出强劲反弹的迹象。

5月会不会成为楼市的一个分水岭？

恒大地产中止在香港IPO上市后，目前正对旗下在售项目以7折价格销售，以尽快回笼现金，应对包括短期借债和应付土地款的巨大压力。这是继万科之后，房价下降幅度最大的一家全国性房地产公司。会不会有其他全国性房地产公司，不堪资金压力，实施全面大幅降价措施？孟奇等资深专业人士认为，如果再有几家地产商跟进，降价效应扩散或放大，5月将会出现集中降价潮。进而，这也可能是2008年楼市的最后一次大跌，随后楼市将继续观望。

相反，如果各大地产商能咬牙坚持，挺过财务压力，拒绝降价，而压抑了半年之久的住房需求逐步释放，倘若这两个因素同步显现，那么，5月楼市则有可能走出观望。各大城市的成交量会在平稳的基础上回升，价格也会在持平的基础上稍稍上涨。但是，即使走出观望，期望今年房价回到2007年的非理性上涨状态，也是不现实、不正常的。

采取购置、置换、租赁等方式统筹资源另一个可能是，5月各大城市的房地产市场继续表现为观望。以上业内资深专家认为，如果这种情况成为现实，那么，观望有可能持续到今年年底。但21世纪不动产等业内人士仍然认为，2008年全国总体房价大幅下跌的可能性不大。即便是观望情绪贯穿全年，局部地区和各城市的部分区域一二手房仍有价值发掘机会。而一旦全球金融市场和经济走势转好，股市和楼市将迅速做出反应，而且很可能是领先于宏观经济的表现。

（21世纪中国不动产市场研究中心供稿）

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