牛刀流動性恢復正常房地產投資面臨失血

牛刀：流动性恢复正常 房地产投资面临失血

2009年，央行发行的天量货币，相当一部分流入楼市，推高房价2010年流动性逐月回落，走向正常，房地产作为最大的投资品面临失血

牛刀还表示，目前中国已出现恶性通货膨胀，从财富保值的角度斟酌，人们也更愿意选择投资房地产，由于楼市只涨不跌的观念根深蒂固牛刀认为，只有打破楼市只涨不跌的预期，房地产投资和投机性的需求才会降下来但是牛刀指出，用通货膨胀来消化目前房地产的高估值，至少需要十年时间

牛刀：流动性逐渐恢复正常 房地产投资面临失血

牛刀：此轮调控已一百多天，房地产交易量虽然明显萎缩，但是价格并没有下降，有企业界人士认为这是由于民间的资金太多了，缺少出口，我觉得不是民间的资金太多了，是我们货币发行太多了我们2009年发了十几万亿货币，M2增速超过基准增速的21.74%十几万亿的钞票一下投放市场，你想想看房价算甚么但是这么超的发行货币是不可持续的

我们现在的M2余额和美国的M2余额基本相当但是我们的GDP只有四万多亿美元，而美国的GDP是10四万多亿美元，你说我们的钞票发了多少2010年M2增速在逐月的回落，从21.74回落到17.6%我们预计这两天M2数据出来估计是17%左右17%是M2增速的目标上限，美国是5，也是一个基准上限在这种情况下，整个市场上的资金流动性没有像2009年那么充裕而且从中期来看，比如看十年，中国的货币，人民币要保持社会的稳定，保持经济的稳定增长，他的货币的控制是天经地义的而且任何人当总理都不敢把货币像2009年那样放开

2009年放开的这些货币我们现在都无法回收，我们已上调了三次存款准备金率，三次回收了9千亿，这只是它的零头现在央行都不敢轻易加息1加息，很多在银行贷款做投资的人马上要跳楼，带来的社会矛盾是相当严重的，谁还敢承担那么大的风险再那么大规模的去发行货币呢

但是央行也不敢迅速回收，所以保持17%的增速在这类增速下，货币的流速，M1，M1主要是讲流动性这一块，M1上穿M2形成一个经差，表明流动性是非常过剩的，大量人去投资，现在已经回落了，这个经差也消失了这表明这种流动性正在走向正常

在这种情况下，作为中国城（动态 户型 相册 地图）市居民最大的投资产品的房地产来讲，他面临着失血钱是不敢像09年那样大量发了，国际热钱退了，很多热钱已投资美元资产了包括银行在加大信贷的监管力度，包括房地产首付的提高首付是在银行贷款的杠杆效应你是三成首付，你在银行贷款能够贷到70万，相当于两倍的杠杆效力只要去杠杆化，银行的风险就很小了如果是三成，房价下跌50%，银行还存在着很大的风险所以只要是投资性的房地产，一定要5成我们在2004年以前，所有的商业房地产，首付全都是50%左右

住宅那个时候是30%左右后来发展到了把住宅也作为投资产品来进行操作所以把我们整个经营体系全部搅乱现在我们的房贷余额在银行也是非常庞大的我们去年在12家上市的银行中，房贷余额是5.8万亿，去年才放了9.7万亿的贷款这么多钱流向一个产业，把其他的产业全部逼死中小实体经济没有一个可以活得很像样，大量的钱进不了民营企业相反，房地产把所有的资金全部洗走，又是社会失业问题

所以我认为从资金面上判断，一个是我们不可能像2009年那样大规模的印刷钞票，在这十年以内，再有M2突破29.74%的情况基本上不可能出现，因为这些年已经吓怕了所以，资金的流动性会控制得略微比较好一点

中国已出现恶性通胀

从投资产品来讲，未来也是一个平稳发展的过程现在我们最怕的是通货膨胀通货膨胀是直接威胁老百姓的生命的我今天写了一个博客，讲鸡蛋涨价20%的事情，我说热钱、鸡蛋和房价你就能判断出未来投资市场的走势的鸡蛋是城市居民的早饭必备食品现在鸡蛋价格在三个月之内涨到20%鸡蛋价格的上涨表明了全部与老百姓相关的食品全部涨价这表明通胀不是一个温和性的通胀，而是一种恶性通胀，这种恶性通胀是直接影响老百姓的生活质量这个事情如果再发生，我相信货币政策还是应该有一个调整

市场进入深度博弈状态

目前市场的状态是一种深度博弈的状态买卖双方都在相互的试探买家已经经过了一百多天的观望，有的也想出手卖家也是在试探这种市场这种焦灼、僵持、博弈的状态，如果中央政府没有其他的政策出来，这种状态估计要延续很久这种持续很久就像我们中国的股市一样，在2400到2600点之间盘整，牛市也来不了这类状态如果没有新的政策出来他要持续很久

二三线城市有一个好处，它的产品结构和一线城市不一样二三新城市的产品结构普通住宅占到了90%高档公寓、高层建筑、豪宅别墅总供应量比较小在这种情况下，只要降一点点价重庆、成都，内地的这些城市，价格下一点点，一批新的购买力进来了，他的购买力还存在流动性还在，现在的流动性还是非常的泛滥，投机性、投资性的需求都是扼制不了的，你用信贷政策来扼制流动性是不会获得很大成功的流动性的扼制一定要使用货币工具，你不使用货币工具又想把流动性全部收回，那是不可能的

打破楼市只涨不跌的预期 投资投机性需求才会降下来

现在很多经济学家，包括一些主流的，也包括清华大学的夏斌老师，他们现在对经济的看法就是，未来可能会通缩，通货膨胀不会发生我非常担心这个观点通货膨胀不是不会发生，它是已经产生，而且非常严重，只是在我们的CPI没有表现出来CPI没有表现出来主要原因，我们是从货币贬值开始货币贬值开始是从2009年，我们算了一下，2009年比基础货币发行量的速度要高12.74%，这12.74%短分两年，长分三年，要全部实现到商品价格里面你货币钱放出来了，不收回去，他就往商品价格上流，他买大蒜，大蒜涨价，老百姓想吃什么，什么东西涨价，想用什么，什么东西涨价所以只有回收流动性但是从8月份的CPI来看，市场一致的预期，8月份CPI要突破3.5%我们在银行的存款利率是2.25你的CPI是3.5，你的负利率是一点2几的状态，你的负利率非常严重有一个教授算了一笔帐，你在银行存一万块钱存一年要缩水75块钱把负利率的状态消灭掉了以后，才能真正有一个经济平稳健康理性的发展，不然的话你没有但是现在中国的房价不是像其他的产品一样，李东生那天嘲笑任志强，任志强说你干吗要说服我来降价，李东生说，我的商品只要卖不动，我就一定要降价李东生是做制造业的

任志强的观点是我的商品卖不动，就放在这里，由于我会增值我是卖电视机的，如果我的商品卖不动的话，我就要贬值现在市场要打破这种预期，你把这类预期打破了，投资、投机性的需求才有可能降下来

用通货膨胀来消化房产高估值 至少需要十年时间

这里面有两点：第一，最近十年买了房子的人全部发财后十年的预期政策打破我们后十年和前十年已经是完全不一样的发展从目前房产保值的角度来讲，我们认为现在房产的估值最少高了一倍，他和通货膨胀不能同日而语如果要用通货膨胀来消化房产的高估值，起码要十年

我认为，九十月份目前还是一种盘整的格局、是一种博弈、观望的格局，成交量也不太可能反弹很大，因为现在占购买主导的气力还是保值、投资、投机的购买这部份，对于目前的价格，刚性需求还没有这么强的购买力

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